住宅ローンを組むときには、みなさんが月々の支払額やボーナス払いの額をよくご検討された上で、無理なく支払っていけると考えられてご契約なさいます。
しかし、様々な理由で住宅ローンの支払いが困難になられる方は少なくありません。

会社員の方であれば、やはり会社の倒産や業績悪化によるリストラなどに直面してしまうケースが多いようです。
現在の日本では、どのような大企業にお勤めでも、終身雇用で定年まで安心して働けるということはほとんど無い言えるでしょう。

また自営業の方であれば、事故や病気などで長期入院になった場合など、収入が減るとともに入院費などの医療費負担が増し、住宅ローンの延滞をしてしまったというお話もよく伺います。

住宅ローンを延滞してしまった、あるいは滞納してしまうことが目に見えている場合、早めに手を打つことで、支払いを継続できるかもしれない方法があります。

※ 住宅ローン滞納時の解決法

具体的には、住宅ローンを組んでいる金融機関（銀行など）に「一定期間の住宅ローン返済額を軽減する申請」を行うことで、一時的に返済額を軽減してもらう。
または返済期間を延長してもらう事で、月々の支払額を減らすといった方法です。

どちらの場合も、金利負担を考慮すると最終的な総支払額は増えることになりますが、月々の負担を減らすことで住宅ローン支払いの目処が立つのであれば、検討なさる価値はあるかと思います。

また収入はあるが、住宅ローン以外にクレジット会社や消費者金融などからの借金があり多重債務となっている場合には、「個人再生」により、住宅ローン以外の債務を圧縮することで、トータルの支払いを押さえるといった方法も可能です。

このように、もし急な理由で住宅ローンの支払いが難しくなった場合は、上記のような対処法を検討する事になります。

では、現在は住宅ローンの返済に問題が無くても、将来的に、例えば子供の学費負担などで家計が圧迫される可能性があるなどが分かっているなどのときに、今できる対策はあるでしょうか。
この場合、住宅ローンの借り換えのご検討をお勧めいたします。

住宅ローンの借り換えを考える場合、すでに住宅ローンを滞納している場合は借り換えることはできません。

また、住宅ローンの支払いをするために、他の金融機関（クレジット会社や消費者金融など）から借金して住宅ローンの返済に廻すといった、自転車操業の状態になっている場合にも難しいと言えるでしょう。

銀行の住宅ローンは総量規制（貸金業者からの借り入れ残高が年収の3分の1まで）の対象外ですが、信用情報の照会で借入件数や借入残高が多い場合などは、審査が通らない可能性が高くなります。

従って住宅ローンの借り換えを行いたい場合は、順調に住宅ローンを支払えている間に実行する必要があります。

そこで今回は、住宅ローンの借り換えによってどのようなメリットまたはデメリットがあるのかをご紹介していきたいと思います。

【住宅ローン借り換えのメリット】

1.月々の返済額と総支払額を削減できる

一般的に借り換えの効果があるのは「借換えは金利差1％以上、残り期間10年以上、残高1,000万円以上」と言われています。
たしかに以前であれば、固定金利で住宅ローンを組んで居る方が多かったため、上記のような条件が住宅ローンを借り換える目安となっていました。

しかし現在では、固定金利以外にも、半年ごとに金利が見直される「変動金利型」、2年～10年など一定期間金利を固定しその後変動金利となる「固定金利特約型」、またそれぞれの金利パターンを組み合わせた「ミックス型」など、実に様々な住宅ローン商品が取り扱われています。

従って、必ずしも上記のような条件でなくても、借り換えによって月々の返済額と総支払額を削減できるメリットが出てくる可能性があります。

特に現在では、多くのネット銀行が住宅ローン商品を開発、参入することで、金融機関同士の競争が激しくなっており、変動金利・固定金利ともに低水準で推移しています。

さらに銀行によっては、住宅ローン借り換えの方向けに限定で、条件を満たすことで店頭表示金利から2.0%近くの金利引き下げなどを行っている場合もあります。

検討する場合には「ネット仮審査申し込み」や「返済シミュレーション」などのサービスも用意されていますので、これらのサービスを利用してみられてはいかがでしょうか。

これらのサービスは住宅金融支援機構のフラット35への借り換えなどでも用意されています。

住宅ローン借換えナビ | 住宅金融支援機構

2.金利タイプを現在のライフスタイルに合わせたものに変更できる

一般的に、変動金利型の住宅ローンは固定金利型に比べ金利が低く設定されています。
変動金利については直近20年ほど大きな変化はないものの、半年ごとに一般的には短期プライムレートを指標にして見直されますので、元金均等返済の場合は、月々の返済額が金利の上昇とともに増えていく可能性があります。

当初は月々の支払額に余裕を持って住宅ローンが組んだつもりであっても、5年10年と経過してライフスタイルの変化とともに、今後金利が上昇した場合の返済が苦しくなることも考えられるかもしれません。

また、当初は金利の上昇を予測して固定金利を選んだが、昨今の情勢を考えると変動金利に変えた方が有利と考える方もいらっしゃるでしょう。

先述したように、ネット銀行による住宅ローン商品の開発などで、当初住宅ローンを組んだときには無かった商品が数多く登場しています。

各銀行のサイトには、自行の住宅ローンについて詳細を解説したページが必ずあります。
いろいろな銀行のサイトを調べることで、ご自身により有利な住宅ローンの借り換えを検討することができるでしょう。

【住宅ローン借り換えのデメリット】

1.借り換えには諸費用が発生する

住宅ローンの借り換えを行うことは、すなわち新たに住宅ローンを組むということになります。
従って、最初に住宅ローンを組んだときと同じように諸費用が発生します。

具体的には主に以下の様な費用です。

・現在借りている銀行に支払う手数料
・借り換え先の銀行に支払う手数料
・保証料
・登録免許税
・司法書士報酬

借り換え元、借り換え先の銀行それぞれの手数料以外にも、住宅ローンを借り換えた場合には、抵当権の変更にともなう費用が掛かります。
具体的には抵当権抹消登記と新たな抵当権設定登記を行う必要があり、それにともなう登録免許税・司法書士報酬が必要になります。

さらに、一番費用が掛かるのは保証料です。
銀行により保証料は様々ですが、おおむね「元本×2％」くらいとなる場合が多いようです。
例えば借り換えの元本が2,000万円とすると、保証料は40万円くらいが相場となります。

これらの費用については銀行によりまちまちで、ネット銀行の中には保証料を取らないところもあるようです。

総支払額が削減されても、この費用が削減額を上回るようであれば借り換えのメリットもなくなりますので、住宅ローン借り換えの検討時にしっかりと調査する必要があるでしょう。

2.時間と労力が掛かる

住宅ローンは、借り入れる金融機関により金利はもちろんですが、それ以外にも住宅ローン商品自体の違いや審査基準など金融機関ごとに差があるといっても過言ではありません。

インターネット上には各銀行をはじめとした金融機関公式のWEBサイト以外にも、各住宅ローンを比較したサイトなど多くの情報がありますが、逆に情報が多すぎて、どれを選べば良いのか分からないといった方も少なくないようです。

従っていろいろと検討した結果、数万円程度のメリットしかないとなった場合は、その結論に至る時間と労力を考えるとそれに見合わないといったこともあり得ます。

このようなときは、先にご紹介した「返済シミュレーション」等を利用して検討してみられてはいかがでしょうか。
また、ファイナンシャルプランナー（FP）の資格を持った知人・友人に相談してみるのも一つの手段かと思います。
 
以上のように、住宅ローンの借り換えに関するメリット・デメリットをご紹介しましたが、最も重要な点は、住宅ローンの滞納をしてからでは、借り換えはほぼ不可能だということです。

毎月きちんと返済されている間に、少しでも有利になるような住宅ローンの借り換えを検討なさってください。