任意売却後の残債はどうなる?競売・任意売却後のローン残債について

任意売却後の残債

 

お客様からのお問い合わせの中で、「任意売却後の残債はどうなりますか」というご質問をよく伺います。
任意売却後の住宅ローンの残債については、お客様それぞれのケースで対応が様々ですので、一概にこうなりますと申し上げることは難しいと言わざるを得ません。

ですが、一つだけ言えるのは、「任意売却を専門にしている不動産会社の場合、残債についてもノウハウを持っている」ということです。

単に不動産売買の仲介を行っている会社の場合、自宅を売却した後に住宅ローンの残債が残っても、それについてなにかアドバイスしてくれるといったことはありません。
ですので、お客様自らが残債処理を行う必要があります。

また、任意売却の経験が無い不動産会社の場合、事前に銀行との相談無く売却話を進めてしまい、売り主の方に本来必要の無い負担が強いられることもあります。

任意売却専門業ではあり得ない悲しい事例

ときどき、競売や任意売却を解説しているWEBサイトの中には、「残債は支払わずに時効を待つ方法がある」といったことが書いてあるの見かけることがあります。
しかし、実際に支払わずに時効を待つのはリスクがあり現実的ではありません。

債権消滅時効期間は、銀行などの住宅ローンの場合は5年、住宅金融支援機構などの住宅ローンの場合は10年となっています。
従って、その間一切支払わずに期間が過ぎれば時効が成立し、時効の援用によって債務はなくなります。

ですが、債権者はその期間をただ何もしないでいるわけではありません。
債務者がサラリーマンなどの場合は、給与の差押えなど実行手段をとられる場合もありますし、この差押えや裁判上の請求が行われると時効は中断します。
また連帯保証人が付いていた場合はその保証人に請求がなされます。

他にも、任意売却や競売後の残債は債権回収会社(サービサー)に債権が譲渡される場合がほとんどですが、このサービサーに渡った債権は、さらに他のサービサーに転売されていきます。
サービサーは各会社により対応が異なっているため、中には残債務全額の返済を強行に迫ってくる会社もあります。

住宅ローンの残債は、法律上は債務者に完済する義務があります。
債務者はこの残債を完済できない場合、最終的に自己破産手続きを行い免責許可を得ることで、債務をなくすことはできます。

ですが、こうなってしまうと債権者は回収できない、債務者は自己破産しなければないと、お互いに得にはなりません。
ここに、債権者と債務者が残債をどうするか話し合う余地が生まれます。

そこで今回は住宅ローンの残債について、また競売後、あるいは任意売却後の住宅ローンの残債はどうなるのかについて書いていきたいと思います。

 

【住宅ローンの残債について】

住宅ローンを組む場合、保証会社の保証を受ける、連帯保証人をつけるといった条件は住宅ローンを取り扱う金融機関により異なる場合がありますが、必ず行われるのは「抵当権」の設定です。
この「抵当権」が担保となり、万が一の債務不履行の場合には抵当権行使を持って債権回収がはかられることになります。

競売の場合は、落札後、抵当権抹消の手続きが行われますので、残った債務つまり住宅ローンの残債は「無担保債権」となります。

また任意売却の場合も住宅ローンの金融機関と話し合うことにより、抵当権抹消の手続きをしてもらいますので、同じく残債は「無担保債権」です。

競売、任意売却のどちらも住宅ローンの残債が「無担保債権」として残りますが、ほとんどの場合、競売より任意売却の方が物件を高く売却できますので、任意売却の方が残債は少なくなります。

競売と任意売却の違いとは?競売と任意売却のメリット・デメリット

この「無担保債権」となった住宅ローンの残債は、通常、月々の分割払いで返済していくことになります。

一方、住宅ローンがオーバーローン(売却額を差し引いても住宅ローンが残る)となっている物件を、任意売却の手続きをしないで売却しようとする場合、抵当権抹消のために残債の一括返済が必要になります。

もちろん、一括返済できる方は問題ありませんが、そうでない場合は抵当権抹消の件で債権者とトラブルになることがあります。
不動産会社に不動産売買の仲介を依頼するときは、任意売却の知識と経験を尋ねてみられることをお勧めいたします。

 

【競売後の残債はどうなる?】

競売の場合、一般的には競売の申立て前に、保証会社が銀行ローンを取り扱う金融機関に対して代位弁済(債務者に変わって住宅ローン残額を一括返済)しています。

これにより、保証会社が債権者となって競売が申し立てられ、落札後に落札者から代金(落札額)が納付されると、代位弁済した金額から落札額が差し引かれ、残った債権が債権回収会社(サービサー)に譲渡されます。
このサービサーに譲渡された債権が、債務者にとっては競売後の住宅ローンの残債としてサービサーより一括返済の請求されることになります。

この場合、競売後の債務者に一括返済できる資力が無いことはサービサーも分かっているため、強行に一括返済を迫ってくることはあまりないでしょう。
しかし、分割で支払える月々の額は、完済ができる金額と期間で割り出され、場合によっては債務弁済契約公正証書を作成される場合などもあるようです。

もし、月々の支払いにより生活が苦しくなるといった場合、返済月額を減額してもらうための交渉を、債務者個人がサービサー(債権者)と行おうとしても受け付けてもらえない場合が多いようです。

そうなった場合はご自身で、専門家である弁護士などに交渉を依頼する、若しくは債務整理などをお願いすることになります。

 

【任意売却の場合の残債は?】

任意売却の場合、売却前に債権者(住宅ローンの金融機関や保証会社)と話し合いを行うことで、物件の売却額や売却時の抵当権抹消の承諾を得ます。

売却の話を勝手に進めるのではなく、事前に債権者の承諾を得ながら話を進めていくことで、債権者からの信頼を勝ち取っていくということになります。

前述したとおり、任意売却の場合、競売よりも高く売却できる場合がほとんどですので、結果として残債は競売の場合よりも少なくできます。
これは、債務者にとってもメリットですが、債権者にとっても少しでも多く回収できるメリットがあります。

このように債権者からの信頼を得ながら実利も示すことで、残債の分割払いの月額についても話し合いに応じてもらえる様になります。
具体的な月々の支払額はそれぞれのケースで異なりますが、「新生活に支障が出ない、無理なく支払っていける金額」を債権者に認めてもらえる場合が多いようです。

では、「無理なく支払っていける金額」を完済するまで払い続けることになるのでしょうか?
これ以上のことについては、弁護士業務の範疇となりますので、ここで申し上げることはできません。

ですが、少しだけヒントをお話しします。

例えば任意売却後の住宅ローン残債が800万円(利息無し)だったとして、月々1万円の返済で約67年、月々2万円の返済で約33年の支払いとなりますが、これは現実的ではありません。

ではこの場合、競売後のように完済が現実的な金額(例えば月々7万円で約10年)を返済していかなくてはならない、といったことにはなりません。

月々返済する金額は、あくまで「新生活に支障が出ない、無理なく支払っていける金額」です。

また、月々の支払いを少しずつでも行う以上、自己破産や時効の援用により債務をなくすというわけでもありません。

ここに、私どもが弁護士をはじめとする法律家の方たちと提携して業務を行う秘密があります。

歯切れが悪くて申し訳ないのですが、ここから先は実際にご相談いただいた際にお話しさせていただきたいと思います。

また、弁護士と提携して業務を行っている任意売却専門の不動産会社は、多くの場合、住宅ローンの残債以外の債務(借金)等についてもあわせてご相談いただけます。

 

私ども「任意売却の窓口」でも、弁護士はもちろん司法書士、ファイナンシャルプランナーなど各専門家と連携して、お客様の新生活再スタートのお役に立てるよう、日々努力しております。

住宅ローンの残債に関するご不安やご相談は、お気軽にお問い合わせください。

 

 

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