任意売却に費用はかからないってホント?任意売却の費用控除とは

手出し費用0円

 
任意売却を専門的に扱っている不動産会社の多くは、任意売却にかかる費用について「手出し無し」「無料」と謳っています。

弊社でも任意売却につきましては、ご依頼者様から直接費用をいただくことはなく、「手出し費用0円」にて承っております。

通常、不動産売買を一般の不動産会社で行う場合、売り主の方は不動産会社への仲介手数料の他、抵当権抹消登記の費用など各種経費を負担しなければなりません。

しかし、任意売却を依頼される売り主の方は、多くの場合これらの費用を用立てることは難しい状況であると思います。

特に住宅ローンの滞納で差し押さえられ、競売が開始されてしまった場合は、住宅を販売できる期間も限られてきます。
住宅ローン滞納を放置してはダメ!競売を申し立てられた後の流れとは

そのため、まず売却に必要な費用を用意してから、自宅の売却を不動産会社に依頼するといった時間的な猶予もありません。

このようなことから、任意売却を手がける不動産会社では、多くの場合「手出し費用なし」としています。

この「手出し費用なし」というのは、厳密には無料ということではありません。
本来、売り主の方にかかってくる費用を債権者(住宅ローンの金融機関など)に負担していただけるように交渉し、認めていただく事で売り主の方には費用負担が発生しないことになります。

したがって、売り主の方にかかる費用というのは、任意売却が成立した後の後払いで、しかもその分を債権者に負担していただくため実質0円となっているのです。

この、債権者に認めていただく費用負担を費用控除といいます。
売却した金額からこの費用控除分を差し引いた額を、債権者(住宅ローンの金融機関など)の方に支払う形となります。

費用控除の内容は、債権者(住宅ローンの金融機関など)により若干違いがありますが、おおむね以下の様な内容となっています。

  • ・不動産売買仲介手数料(売却価格の3%+6万円+消費税)
  • ・転居費用(引っ越し代)
  • ・抵当権等の登記抹消費用
  • ・後順位担保権者の抵当権抹消承諾料
  • ・管理費・修繕積立金などの滞納分(マンションの場合)
  • ・固定資産税・住民税等の税金の滞納分(一部または全部)

 
それでは、それぞれの項目について解説していきたいと思います。

不動産売買仲介手数料

不動産会社に物件の売却を依頼した場合の仲介手数料です。
仲介手数料は「宅地建物取引業法 第46条」で上限が定められておりますので、それを超えて手数料をいただく事はありません。
不動産売買手数料は高額?取引に必要な仲介手数料の詳細を解説!

仲介手数料は、以下の計算式により算出されます。

(物件の売却価格×3%+60,000円)+消費税

例えば売却額が2,000万円の場合、66万+消費税が仲介手数料となります。

この仲介手数料が、弊社で頂く収入の全てとなり、また成功報酬であるため、任意売却が成立しない場合私どもの収入はないということになってしまいます。

そのため、私どもは任意売却成立に向けて、お客様のために全力で取り組んでおります。

転居費用(引っ越し代)

いわゆる引っ越し代については、多くの債権者(住宅ローンの金融機関など)に認めていただけておりますが、100%確実というわけではありません。
残念ながら、金融機関によっては全く認めないといったところもございます。

ただし、その場合でも弊社では、債権者との交渉を粘り強く行い、また引っ越し先となる賃貸物件を探す仲介手数料を無料とすることなどで、お客様である売り主の方の負担とならないよう努めております。

なお、既に引っ越し済みであった場合は引っ越し代を認めていただけないケースがありますので、任意売却のご相談は引っ越しの前にいただけますと幸いです。

債権者に引っ越し代を認めていただける場合、近年では10万円~30万円の費用を債権者に負担していただけるケースが多いようです。
またエビデンス(根拠)として、引っ越しにかかる費用の明細書や領収書などを提出する必要があります。

抵当権等の登記抹消費用

通常の不動産売却、任意売却に関わらず、抵当権が設定された物件を売却する時には、抵当権を抹消する必要があります。

この抵当権抹消のために必要な費用として、登録免許税と司法書士に依頼する手数料が必要となります。

弊社では、司法書士と提携しておりますので、別途お客様に司法書士を探していただく必要はございません。

この抵当権等の登記抹消費用は、不動産売却に必須の手続きですので、ほとんどの債権者に認めていただいております。

登録免許税について – 不動産売買時に必要な税金その2

任意売却の窓口 パートナー弁護士(司法書士)

後順位担保権者の抵当権抹消承諾料

売却する物件に、複数の抵当権が設定してあるケース(第2順位抵当権、第3順位抵当権など)では、その抵当権を解除してもらう必要があります。
その場合、抵当権抹消承諾料を支払って抵当権の解除を求めます。

この抵当権抹消承諾料は、通称ハンコ代とも呼ばれています。

任意売却の場合、オーバーローンとなっているため、物件を売却しても第2順位以下の抵当権者には、債権回収が見込めません。

しかし、抵当権を抹消してもらわないと売却できませんので、その協力をお願いする代金としてハンコ代を支払うという形になります。

第2順位以下の抵当権者は、仮に抵当権抹消に応じなかった場合、任意売却ができず、その物件は競売となってしまいます。
そうなると1円の回収も見込めないため、ほとんどの場合は応じていただけます。

金額の相場は、住宅金融支援機構の規定に準じているケースが多いようです。
その住宅金融支援機構の規定は以下の様になっています。

  • ・第2順位抵当権   30万円または残元金の1割のいずれか低い額
  • ・第3順位抵当権   20万円または残元金の1割のいずれか低い額
  • ・第4順位抵当権以降 10万円または残元金の1割のいずれか低い額

これらの交渉も、私どもで行いますので、お客様の心配はございません。

管理費・修繕積立金などの滞納分

マンションを任意売却するとき、住宅ローンの他にマンションの管理費及び修繕積立金の滞納があった場合、売却した金額からこの分を差し引くことで、債権者負担により滞納分を完済していただけます。

ただし、滞納が長期で遅延損害金があった場合、債権者に遅延損害金を認めていただけないケースがあります。
その場合は、管理組合などと遅延損害金の減免を私どもが交渉いたします。

マンションの管理費・修繕積立金の滞納分は、競売となった場合、落札者が負担します。
競売での落札額が任意売却よりも安くなってしまう本当の理由とは

債権者(住宅ローンの金融機関など)は競売となった場合、任意売却したときよりも低い回収額しか見込めないため、管理費・修繕積立金の滞納分を負担したとしても任意売却を望まれます。

そのため、本来売り主の方が負担するべき管理費・修繕積立金の滞納分についても負担していただけます。

固定資産税・住民税等の税金の滞納分

実はこの税金の滞納分については、債権者に確実に負担していただけるわけではありません。

その滞納額や、税金滞納による不動産の差し押さえをされているかなどの状況により、債権者の対応は変わってきます。

もし税金滞納による不動産の差し押さえがなされていた場合には、差し押さえの解除をしてもらわなければ任意売却はできません。

税金滞納による差し押さえの解除は、原則的に全額納付が必要となります。
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ただ、これは自治体によっても対応が違いますので、必ずという訳ではありませんが、一部納付及び滞納税金の返済計画を提出することなどにより、差し押さえの解除を認めてもらえる場合もあります。

その場合でも、売り主の方がまとまった金額を納付することは難しいため、債権者の方に協力をお願いしたり、提携の弁護士を通じて役所と交渉し、差し押さえ解除を求めていきます。

 

上記のような、費用控除を債権者(住宅ローンの金融機関など)に認めていただく交渉は弊社が全て行いますので、売り主のお客様にお手を煩わせることはございません。

また、弊社では上記以外にも、引っ越し先となる賃貸物件の手配や、提携する引っ越し業者の紹介など、任意売却後に必要なお客様の生活のためのサポートも行っております。

特に引っ越し先となる賃貸物件については、ご自身で見つけていただいてももちろん問題はございませんが、弊社を通しての賃貸契約については、賃貸にかかる仲介手数料も無料にて行わせていただいております。(※任意売却を弊社に依頼なさった場合)

物件の売却だけではなく、ご依頼者様の再スタートに必要なサポートを全て行うことを心がけて業務を行っておりますので、どうかお気軽にお問い合わせください。

 

 

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