妻（または夫）、あるいは親や子が連帯保証人や連帯債務者の住宅ローンを組んでおられる方も多いかと思います。

一般的に、住宅金融支援機構のフラット35などの住宅ローンは、契約者本人が単独で住宅ローンを組む場合には、連帯保証人も保証会社も必要ありません。

ですが、夫婦の収入を合算して住宅ローンを組む場合や、親子リレーで住宅ローンを組んだ場合は、「連帯債務者」となります。

また、銀行の住宅ローンなどのは、夫婦の収入を合算した場合、「連帯保証人」とするところが多いようです。

このように、連帯保証人・連帯債務者がある住宅ローンを組んでいたときに、任意売却をするとなったらどのようになるのでしょうか。

連帯債務者の場合は、主たる債務者（住宅ローンの契約者）と同様の返済義務がありますので、一緒に任意売却の手続きを行うことになります。

連帯保証人の場合は、任意売却の手続きを進めるにあたり、債権者から同意を求められることになります。同意を得なかった場合、後から「もっと高い価格で売却できたのではないか」といったクレームを防ぐためです。

したがって、連帯債務者・連帯保証人ともに、何も知らせないまま任意売却を行うといったことはできません。

ですので、連帯債務者・連帯保証人がある住宅ローンが残っている自宅を任意売却する時には、手続きに入る前に連帯債務者・連帯保証人それぞれと、よく話し合ってから手続きを進めていくことが重要になります。

また、このときやはり心配なのは、任意売却後の残債をどうするかということになるのではないでしょうか。

そこで、今回は連帯債務者・連帯保証人がいる場合の任意売却についてお話ししていきます。

連帯債務者・連帯保証人とは

連帯債務者は、主たる債務者（借り入れた本人）が返済できる・できないに関わらず、主たる債務者と同等の責任があります。
ですので、完済までは連帯債務者も主たる債務者と同じ返済義務となり、債権者にとってはどちらから返済を受けてもよいということになります。

これに対し、連帯保証人は主たる債務者の返済が滞った場合に、主たる債務者の代わりに返済する義務を負います。
債権者（住宅ローンの金融機関）側から見ると、主たる債務者の返済が滞らない限り、連帯保証人に代位弁済（主たる債務者に代わっての返済）を求めることはないということです。

したがって、仮に住宅ローンの主たる債務者（借り入れた本人）が住宅ローンを支払えなくなってしまえば、債権者（銀行などの金融機関）は連帯債務者・連帯保証人に対して返済を求めてきます。

連帯債務者・連帯保証人が主たる債務者（借り入れた本人）に代わって支払えない場合、任意売却の手続きをとらなければ、やがて競売となり、その後の残債も負担しなければならなくなってしまいます。

連帯保証人と競売

住宅ローンの主たる債務者（借り入れた本人）が住宅ローンを支払えなくなった場合、連帯保証人に資力があれば、当然ですが債務者の代わりに住宅ローンの返済を求められます。

このとき、連帯保証人が返済しなかった場合には、やがて抵当権を行使され競売となり、最終的に残った残債も債務者（借り入れた本人）に支払い能力がなければ、連帯保証人にその返済が求められることになります。

「 早めの行動が大事！住宅ローンの滞納を放置すると最後は競売です」

したがって、連帯保証人がいる住宅ローンを支払えなくなり、競売となっても、連帯保証人にはその残債に対する返済義務が残ったままになります。

こうなってしまうと、例えば連帯保証人が給与所得者（サラリーマンなど）の場合、給与の差押などの債権回収のための強制執行を申し立てられるといったこともあり、確実に迷惑をかけてしまうことにもなりかねません。

連帯保証人と任意売却

先述したように、連帯債務者の場合は、主たる債務者（借り入れた本人）と同様の返済義務がありますので、任意売却となった場合は一緒に手続きを進めていきます。

連帯保証人の場合は、任意売却することに同意すれば、手続きそのものは主たる債務者（借り入れた本人）が進めていくことになります。

任意売却後の残債についても、主たる債務者とともに連帯債務者・連帯保証人についても返済義務は残ります。

ただし、私どもをはじめとした任意売却専門、あるいは任意売却に強い不動産会社の場合、任意売却を進めていく上で債権者と話し合うことにより、連帯債務者・連帯保証人にご迷惑がかからない方法を検討していきます。

「 任意売却後の残債はどうなる？競売・任意売却後のローン残債について」

連帯債務者・連帯保証人がある住宅ローンでは、主たる債務者単独での住宅ローンと比較して、借り入れ金額が高いケースが多いため、債権者も簡単に任意売却に応じるわけではありません。

そもそも、連帯債務者・連帯保証人は、住宅ローンの契約者が債務不履行になった時のための契約でもあるため、任意売却は慎重に進めていく必要があります。

「任意売却の窓口」では連帯債務者・連帯保証人の方からのご相談も受け付けておりますので、お気軽にお問い合わせください。