どこに頼んでも結果は同じ?任意売却を依頼する不動産業者の選び方

不動産業者の選び方

 
ご自宅の任意売却をご決断なさって、いざ業者にお願いしようとなったとき。

どこに頼めば良いのか、どうやって業者を選べばより良い結果になるのか分からないといった方は多いのではないでしょうか。

ほとんどの方は、任意売却はもちろん、一般的な不動産売却などの経験はなく、また特定の不動産業者と普段からおつきあいがある方も多くはないでしょう。

「任意売却」で検索すれば、たくさんの不動産業者が表示されますし、また住宅ローン以外の債務も整理したいと思えば弁護士などに相談する方が良いようにも思えるかもしれません。

他にも、銀行ローンを組んでいる金融機関などの債権者側から、任意売却の業者を紹介すると言われることもあります。

自分の周りに相談しにくい内容でもありますし、また相談したとしても、任意売却の経験があったり詳しい方は、ほとんどいらっしゃらないと思います。

ご自身やご家族の、今後の人生を左右する大きな決断と取引ですので、少しでも良い結果となるよう、慎重に業者選びをなさることは非常に大事なことです。

任意売却は不動産業務の一つではありますが、実は不動産会社や担当者によって知識と経験に大きな差があります。

この知識と経験の差が、債権者との交渉や、住宅ローン以外の債務をどうするか、売却後の残債はどうなるのか、引っ越し代は確保できるのかなど、様々な面で結果に現れます。

もちろん私ども「任意売却の窓口」にご依頼頂ければ、お客様に喜んで頂けるようベストを尽くしますが、そうでない場合でもどのように業者を選ぶのが良いのか。

今回は任意売却における不動産業者を選ぶポイントについてお話ししたいと思います。

不動産会社以外に任意売却を依頼する

任意売却は不動産の売却なので、不動産会社以外に任意売却の相談や依頼とはどういうことだろう?と思われるかもしれません。

実は、宅建免許を持つ正規の不動産会社以外に、宅建免許を持たない不動産ブローカーといった人たちが存在し、接触してくる場合があります。

また、住宅ローン以外にも債務(借金)があり、それも含めて整理したいといった場合に、不動産会社ではなく、最初から弁護士や司法書士といった法律家の方へ相談や依頼をした方が良いのではと考えられることもあるでしょう。

このように、不動産会社以外の選択肢を選んだ場合、どのような形になるのでしょうか。

宅建免許を持たない不動産ブローカー

最初に申し上げますが、不動産ブローカーは存在自体は違法ではありません。ですが無免許で不動産取引を行い、報酬を得た時点で違法行為となります。

宅地建物取引業法第十二条により、免許を受けない者は、宅地建物取引業を営んではならない。とされています。

個人が自己所有の不動産を、自分自身で売却するのは問題ありませんが、商売として不動産取引を行うためには宅建免許が必要なのです。

無免許の不動産ブローカーは、簡単に言うと物件の売り手と買い手の間に入り、物件価格の操作をすることで報酬を得るといったようなことを行います。

そのため、必ず売り手か買い手、あるいは両方とも不利益となってしまいます。

また、任意売却は不動産の売却だけではなく、債権者と交渉により承諾を得ることや、自宅を手放されたお客様の住宅ローンの残債やその後の生活に対するアフターフォローが必要です。

しかし、こういったブローカーと呼ばれる人は、自分の利益しか考えていません。

したがって、もし何らかの形で関与されてしまうと、後で必ず後悔させられてしまいます。

不動産コンサルタントなどと称して、「引っ越し代として100万円渡せます」「高額のキャッシュバックができます」など、お客様の弱みにつけ込んだ言葉で近づいてくる人がいたら気をつけてください。

宅建免許を取得している正規の業者は、国土交通省のWEBサイトで検索できますので、必ず正規業者か確認なさってください。

宅地建物取引業者 検索 | 国土交通省

余談ですが、私ども「任意売却の窓口」の運営は「株式会社 創和住研(ソウワジュウケン)」が行っております。

「創和住建」「相和住建」で検索なさいますと、違う会社が表示されますのでご注意ください。

弁護士・司法書士

もし、住宅ローンの支払いが苦しく、他に消費者金融などの借金も多く、それでも自宅だけはなんとか守りたい。しかし自己破産はしたくない。

このようにお考えのお客様で、かつ「定収入があり個人再生が可能」な方は、不動産会社ではなく、最初から弁護士など法律家の先生に相談された方が良い場合があります。

「個人再生」は時間もかかる非常に難しい手続きですので、早い段階で弁護士の力を借りなければならないからです。

しかし、このような場合以外、また個人再生が可能なのかも分からないと行った時は、まず任意売却専門あるいは任意売却を得意とする不動産会社に相談なさってはいかがでしょうか。

一般的に、弁護士や司法書士などの法律家に相談する場合、30分5,000円~10,000円といった相談料が必要なところがほとんどです。

しかし不動産会社は、成功報酬による仲介手数料を頂く以外に、報酬を得ることは禁じられているため、相談は無料です。

その中で、任意売却を業務に掲げている不動産会社の多くは、弁護士や司法書士と提携していることが多いため、お客様の話を伺った上で、どのように対処するのが一番良いのかを検討し、もし法律家にお任せすることがベストだと判断すれば、提携弁護士などを紹介いたします。

また、先に弁護士に相談して任意売却が必要だとなった場合、弁護士が不動産会社に任意売却業務を依頼することになるのですが、実は多くの弁護士の先生が、任意売却が複雑で特殊な業務であることを知りません。

そのため、任意売却の知識や経験がない不動産会社に依頼してしまうことが有り、その結果、住宅ローンの残債のために自己破産せざるを得なくなるなどといったこともあるようです。

もちろんこの場合、自己破産の手続き自体は弁護士がやってくれますから問題はないのですが、やはり自己破産は避けたいと思われるお客様もいらっしゃるのではないでしょうか。

任意売却の経験や知識が豊富な不動産会社であれば、住宅ローンの残債についてもノウハウを持っていますので、より良い解決方法を望まれるときは、先に不動産会社に相談することをお勧めいたします。

債権者から紹介された不動産業者

住宅ローンを貸している側の債権者は、住宅ローンの支払いが難しくなったお客様に任意売却を勧め、なおかつ任意売却の手続きを行う不動産会社まで紹介するケースがあります。

どこに相談すれば良いか分からないお客様にとって、これはありがたいことのように感じられるかもしれません。

しかし、基本的に債権者が紹介する不動産会社は、債務者であるお客様のためではなく、債権者のために業務を行います。

これは、不動産会社に限らず、例えば弁護士などの士業の方も、依頼者のために業務を遂行するのと同じことだといえます。

したがって、物件の販売価格も債権者の意向のまま決定されますし、例えば引っ越し代や滞納管理費など費用控除についても、債権者が認めないといったこともあり得ます。

結果どうなるかといえば、任意売却後に、お客様の残ってしまう住宅ローンの残債が多くなる事になります。

したがって、できる限りご自身で、任意売却を取り扱う不動産会社を探された方が良いと考えます。

お客様が依頼した不動産会社は、お客様の利益のために活動してくれるでしょう。

大手不動産会社

もし、インターネットで任意売却に関する情報を調べているお客様の中には、お気づきの方がいらっしゃるかもしれません。

実は、一度は名前を聞いたことがあるような大手の不動産会社の多くは、任意売却を取扱業務として表示していません。

任意売却の依頼をして、取り扱ってもらえるところもあるようですが、はっきりと断る会社もあるようです。

不動産会社は、不動産売買の取引において、法律で定められた仲介手数料以外に報酬を得ることはできません

つまり、簡単に売れても、手間がかかっても、売却金額が同じであれば、会社が得られる報酬も同じだということです。

したがって、不動産を売却するために、債権者との交渉が必要であるなど、ノウハウが必要でコストもかかる任意売却は避けられる傾向があるようです。

また、仮に任意売却を受けたとしても、担当者により知識や経験、技量に差があるため、良い担当者に巡り会えれば良い結果が出ることもあるでしょうが、そうでない場合がほとんどだと思われます。

NPO法人や任意売却○○協会など

全国から、任意売却の相談を受け付けますとしているホームページを見かけることがあります。

その多くが、NPO法人や任意売却○○協会というような名称でホームページを運営することで、広くお客様からの相談を受け付けています。

このホームページからお客様の相談を受けた場合、そこに登録している不動産業者でお客様の住所に近い会社に対応が依頼されます。

登録している不動産会社は任意売却を専門あるいは、任意売却が得意といった会社ですので、大きな問題が起きるようなことはあまりないでしょう。

ただし、ホームページを運営している会社が不動産会社ではない場合、不動産一括査定と同じように、見込み客を登録している会社に紹介しているだけですので、なにかトラブルが起こっても運営会社が保証してくれるわけではありません。

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また、任意売却は各不動産業者の知識や経験の差が大きく、もし経験が浅い業者に当たった場合、良い結果につながらないこともあります。

さらに銀行の住宅ローンは、特に地方銀行の場合、それぞれの銀行で対応の仕方が全く違うことがあります。

そのため自身が持っている任意売却のノウハウが通じない場合もあり、全国に支店を持つ業者でもない限り、任意売却に限っては全国対応と謳ってもあまり意味をなしません。

全国規模だから安心だということではなく、紹介してもらった業者さん以外の不動産業者からも話を聞いて、比較検討してから任意売却を依頼する不動産会社を決められてみてはいかがでしょうか。

地方の任意売却を取り扱う不動産会社

任意売却というのは、ある意味特殊な業務といえます。

不動産の売却ですので、不動産会社が行いますが、債権者(住宅ローンの金融機関など)それぞれの対応の仕方や特徴などを、経験により把握し、債務整理や競売に対する知識など基に、お客様にとってベストな対応を選択しなければなりません。

不動産の業務といえば、賃貸や売買の仲介が思いつくかと思いますが、任意売却に関しては全く行わない、あるいは取扱の経験がない不動産会社も多くありますので、そういったところに依頼するのは難しいでしょう。

したがって、任意売却専門あるいは任意売却を得意とする不動産会社に、まず相談なさるのが良いのではないでしょうか。

引っ越し代は出るのか?住宅ローンの残債はどうなるのか?など疑問や心配をもってらっしゃると思います。

不動産会社は相談無料ですので、分からないことは電話やお問い合わせ入力フォームから尋ねてみてください。

そのときの対応や、回答の内容などで、依頼する業者を検討されてみてはいかがでしょうか。

ただし、不動産ブローカーの項目でも書きましたが、「引っ越し代として100万円渡せます」や「契約頂ければ最初に○万円お渡しできます」などの甘い誘い文句を言ってくる業者は、宅建免許を持つ正規の不動産業者の中にもいます。

これは、同じ業界で働いているものとして、お客様には非常に申し訳ないのですが、くれぐれも甘い話にだけは注意してください。

 

通常の不動産売却でしたら、お客様が納得のいく販売価格できちんとした販売活動を行う不動産会社を選べば、大きな問題が起こることはあまりないでしょう。

しかし任意売却は、物件の売却金額は債権者に決定権がありますし、抵当権抹消の承諾や、引っ越し代を費用控除してもらえるのかなど、多くの手続きや交渉をクリアすることが求められます。

なにより、自宅を売却なさったお客様に、より良い再スタートを切って頂くためのお手伝いがとても重要です。

甘いだけの話には裏があります。どうか冷静に不動産会社の選択をなされるよう切に願います。
 

 

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