任意売却の流れ-ご相談から任意売却成立までの手続きとは

任意売却の流れ

私ども「任意売却の窓口」に、任意売却のご相談に見えられるお客様のほとんどの方は、当然ですが不動産売却の経験をお持ちではありません。

様々な事情で、ご自宅の売却を決心なさっても、やはり不動産売却は高額な取引ですし不安をもたれる方も多いのではないでしょうか。

まして、抵当権が設定されていて、売却しても残債が出てしまう、またすでに競売手続きが開始されている不動産を本当に売却できるのか等、任意売却に対するご心配もおありかと思います。

任意売却では、一般の不動産売却にはない「債権者から任意売却の同意を取り付ける」手続きや、競売が開始されていた場合は期限が決まっているため、その期限までに取引を完了させなければならないなどの制約があります。

そこで今回は、任意売却のご相談に見えられてから、取引完了までの流れを解説させていただきます。

  • 1.ご相談
    不動産会社は、不動産の売買や賃貸の取引が成立した場合のみ、手数料として報酬を頂くことができます。従いまして、ご相談は無料です
    ご不安な点や分からないことなど、ご納得いくまで質問してください。
    任意売却は、専門知識と経験を要する不動産取引ですので、どの不動産会社でも取り扱っているわけではありません。
    ご相談なさるときは、私どものような任意売却専門、あるいは任意売却を得意とする不動産会社にご相談なさる事をお勧めいたします。
  • 2.自宅の売却をする意思を固める
    最近では、私ども「任意売却の窓口」にご相談にみえられる時点で、すでにご自宅の売却を決意なさっているお客様が多いように感じます。
    ですが、やはり大きな決断となりますので、ご相談の中で不安な点やお悩みなど、何でもお聞かせください。
    私でもは、お客様の意思が固まらないうちに、強引に売却を勧めるなどといったことは一切いたしません。
  • 3.現状の把握と不動産価格調査
    私ども「任意売却の窓口」が、お客様ののローン滞納状況・残債務などをお伺いしたうえで、売却方法やスケジュールなどベストな方法をご提案いたします。
    私どものご提案をお客様に了承いただけましたら、査定のノウハウと近隣相場、取引事例をもとに価格査定を行います。
    査定価格が高い方が優秀な業者だと思われるかもしれませんが、必ずしもそうではありません。任意売却の場合、販売価格の最終決定権は債務者に融資をしている債権者あるいは抵当権者に委ねられます。
    ですので、この査定価格をベースに私どもが債権者と売却同意の交渉をすることになります。
  • 4.専任媒介契約の締結
    ご自宅の売却をする不動産会社が決まったら、その業者と専任媒介契約を締結します。
    業者はこの契約がないと債権者や抵当権者と交渉することが出来ません。
    任意売却の場合、同時に複数の業者に売却を依頼する一般媒介契約は選択できないので注意が必要です。
  • 5.債権者との交渉
    私ども「任意売却の窓口」が、各債権者へお客様から任意売却の依頼を受けたことを連絡し、債権者と販売価格やスケジュールなど個別に交渉していきます。
    これ以降の債権者との交渉はすべて私どもが窓口となって行います。
  • 6.販売の開始
    債権者や抵当権者から任意売却の許可が出ると、すぐに不動産の販売を開始します。
    売りに出した不動産には、購入を検討している人が見学に来る場合もあるため、お客様は内覧に協力していただくことがあります。
    ただし、日常的な清掃の以上のことは特にしていただく必要はありません。
    またご近所などにわからないように販売することなどもご相談ください。
    お客様のご希望に合わせた販売方法をご提案させていただきます。
  • 7.購入申し込み者の選定
    お客様の不動産をより高値で購入してくれる買主を選定します。
    また、価格は同じでも引き渡しの時期を考慮してもらえるなど少しでも有利なオファーをくれる購入申し込み者を選ぶことが可能です
  • 8.債権者の同意を取り付ける
    売買価格をもとに抵当権者への返済計画書を作成して、債権者・抵当権者と任意売却後の残債に対する返済の交渉をします。
    返済計画書には、抵当権者や債権者への売買代金の分配額と売却にかかる諸経費が記載されています。
    すべての債権者が同意すれば、売買契約の締結に進みます。
  • 9.売買契約の締結
    各債権者と抵当権者から配当額の同意を取り付けたら買主と売買契約を結びます。
    この時点で、物件の明け渡し日や引っ越しの日程を決める話し合いを行います。
    この売買契約の締結から決済までは、約1ヶ月程度時間をとるのが通常ですので、その間に引っ越しを行います。
  • 10.決済(抵当権の抹消と所有権の移転)
    抵当権や差し押さえを抹消して不動産の引き渡しを行います。
    売買代金を買主から受け取り、金銭の授受が確認できたら、債権者への返済を行い、司法書士に必要書類を預けて手続きは終了です。

ご相談から決済までの期間は、お客様の状況により一概にはいえませんが、もし競売の手続きが開始されていた場合などは、開札の前日が決済完了の期限となります。

任意売却に限らず不動産売却では、販売期間に余裕があればあるほど、より有利な条件で売却することが可能です。

任意売却をご検討なさっているお客様は、少しでも早くご相談いただけますと幸いです。

 

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