不動産売買に必要な税金の解説4回目は、不動産売却時に売り主に対して課税される所得税と住民税についてお話しします。

これまで不動産売買時に必要な税金としてあげてきた印紙税・登録免許税・不動産取得税・消費税はいずれも買い主が負担する税金なのに対して、所得税と住民税は売り主が負担する税金となります。

所得税は国税、住民税は地方税としてそれぞれ納付されます。

所得税と住民税は、あわせて最大約40%近くの税率となるため税負担は重いといえるでしょう。

ただし実際には、売却する不動産が居住用（マイホーム）の場合であれば、3,000万円までの特別控除が受けられるため、必ず課税されるわけではありません。

所得税と住民税は、譲渡所得にそれぞれの税率を乗じて算出されます。

【譲渡所得について】

不動産売却時に課税される所得税と住民税は、譲渡所得に基づいて算出されます。
譲渡所得とは簡単に言うと売却益です。

譲渡所得は、不動産以外にも株や宝飾類の他、特許権やゴルフ会員権などを売却したときにも対象となることがあります。
また、漁業権などを失ったときの補償金なども譲渡所得となり課税対象となっています。

不動産の譲渡所得は分離課税となっています。
分離課税とは、給与所得や事業所得などの所得とは区別して、租税特別措置法に規定された税率によって他の所得とは別に税額が計算されることを言います。

不動産の譲渡所得は以下の計算式で算出されます。

譲渡所得＝売却価格－（取得費＋譲渡費用）

取得費

不動産購入代金の他、以下のものを取得費として計上できます。

• ・購入時の登録免許税、登記費用、不動産取得税、印紙税など
• ・設備費、改良費、測量費、造成費用
• ・借り主がいる土地や建物を取得したときに支払った立ち退き料
• ・所有権などを確保するために要した訴訟費用
• ・建物付きの土地を購入して1年以内に、土地を利用するため取り壊した建物の購入代金や取り壊し費用
• ・不動産購入のために資金を借り入れ、実際に使用開始するまでにその資金にかかった利息
• ・他の購入契約を解除して、その不動産を取得した場合の違約金

不動産購入時期が古くて取得費が分からない場合、また実際の取得費が売却金額の5%を下回る場合は、不動産売却価格の5%を取得費として計上することができます。

また建物については、購入価格（建築価格）から所有期間中の減価償却費相当額を差し引いた額が取得費となります。

建物の減価償却費

建物の減価償却費は、通常、毎年同額を償却していく定額法で算出されます。
居住用（マイホーム）の場合の減価償却費の計算式は以下の通りです。

建物購入代金×0.9×償却率×経過年数
※ 経過年数は端数が6ヶ月以上のときは1年とし、6ヶ月未満のときは切り捨てとなります。

償却率は耐用年数により算出されるため、建物の種類により異なります。

居住用（マイホーム）の場合

※ 事業用の場合は減価償却費の計算式及び耐用年数（償却率）は異なります。

例えば、自宅用に新築マンションを3,000万円で購入し、8年住んで2,000万円売却する場合、
減価償却費＝3,000万円×0.9×0.015×8＝324万

取得費＝3,000万－324万円＝2,676万円

譲渡所得＝2,000万円－2,676万円＝－676万円

となります。
この場合、譲渡所得がマイナスですので所得税と住民税はかかりません。

譲渡損失については、長期譲渡所得に該当する場合で居住用財産（マイホーム）を譲渡した場合に限り、給与所得などの他の所得と損益通算することができます。（譲渡をした年＋翌年以後3年間繰り越し）
不動産を譲渡して譲渡損失が生じた場合 | 国税庁 

譲渡費用

以下のものを売却時の経費として計上できます。

• ・仲介手数料
• ・印紙税（売り主が負担したもの）
• ・借家を売るときに、借家人に支払った立ち退き料
• ・土地を売却するため取り壊した建物の損失額や取り壊し費用
• ・既に締結していた売買契約を、さらに有利な条件で売却するために契約破棄した場合の違約金

修繕費や固定資産税などの、不動産の維持や管理にかかった費用などは譲渡費用として計上できません。

【所得税と住民税】

不動産譲渡所得税と住民税の税率

売却する不動産の所有期間により税率が決まります。

所有期間は実際に売却した日ではなく、売却した年の1月1日が基準となります。
実際の期間とは異なりますので、注意が必要です。

例えば、2010年6月1日に購入した不動産を2015年7月1日に売却した場合、実際の所有期間は5年超ですが、所得税の計算では2015年1月1日とみなされ、5年以下となります。

復興特別所得税

2037年12月31日までは復興特別所得税（所得税額×2.1%）が加算されます。

不動産譲渡所得税と住民税の計算式

税額＝譲渡所得×税率(所得税＋住民税＋復興特別所得税)

所得税＋住民税＋復興特別所得税

【特別控除と軽減措置】

特別控除

居住用財産（マイホーム）の売却については、特例として、所有期間に関係なく3,000万円の特別控除があります。

軽減措置

以下の５つの要件全てに当てはまる場合、軽減税率が適用されます。

• ・日本国内にある自分が住んでいる家屋を売るか、家屋とともにその敷地を売ること。
• ・売った年の1月1日において売った家屋や敷地の所有期間がともに10年を超えていること。
• ・売った年の前年及び前々年にこの特例を受けていないこと。
• ・売った家屋や敷地についてマイホームの買換えや交換の特例など他の特例を受けていないこと。（3,000万円の特別控除を除く）
• ・親子や夫婦など特別の関係がある人に対して売ったものでないこと。

なお、この特例を受けるためには確定申告が必要です。

軽減税率

※ 課税長期譲渡所得金額は譲渡所得から特別控除を差し引いた金額です。

 
任意売却の場合は、譲渡損失を給与所得など他の所得から控除できる特例があります。
住宅ローンが残っているマイホームを売却して譲渡損失が生じたとき | 国税庁 

これらの特例や軽減措置の適用を受けることにより、税負担がかなり軽減される場合もありますので、どうかお気軽にご相談ください。