住宅金融支援機構から任意売却パンフレットが届いたら

住宅金融支援機構（旧住宅金融公庫）は、住宅ローンの返済が難しくなったお客様に、任意売却を行うよう積極的に勧めてきます。

「公的な機関だから大丈夫だろう」と考えて、そのまま放置しておくことは危険です。
住宅金融支援機構は任意売却に積極的ですが、一定期間を過ぎ、競売の手続きに入ったあとは、一転して任意売却を認めてもらえません。

任意売却パンフレットが届いたら、住宅ローンをどうするかを、任意売却も含めて真剣に検討する必要があります。

住宅金融支援機構の住宅ローン滞納後の流れ

「フラット35」など住宅金融支援機構（旧住宅金融公庫）の住宅ローンを組まれてる方は多いのではないでしょうか。

住宅金融支援機構の住宅ローン滞納した場合、すぐに滞納分の支払いを済ませれば大きな問題はありませんが、滞納したまま約6ヶ月経過した時点で、競売手続きが開始されます。

滞納1ヶ月

はがきによる督促状が送られてきます
滞納2ヶ月

はがきと電話での督促が始まります
滞納3ヶ月

延滞となり、信用情報機関に登録されます。「返済に関する提案」が書かれた書類が届き、「返済に関する提案」が書かれた書類が届き、その後「任意売却パンフレット」として「任意売却に関する申出書」が送られてきます。
滞納5～6ヶ月

「全額繰上償還請求予告通知」が届きます。任意売却を決断なさるラストチャンスです。
滞納6ヶ月以降

「全額繰上償還請求」が実行され、競売手続きが開始されます。これ以降は任意売却を申し出ても受け付けてもらえる可能性が低くなります。

住宅金融支援機構と一般的な銀行などの住宅ローンの違い

住宅金融支援機構の住宅ローンを返済していくことが難しくなった場合、一般的な銀行などの住宅ローンを滞納した時と同じく、最終的には任意売却もしくは競売により、自宅を手放すことになります。

一番大きな違いは、一般的な銀行などの住宅ローンは競売手続きに入ってからでも、任意売却に同意してもらえる場合が多いのですが、住宅金融支援機構は「全額繰上償還請求」が行われ競売手続きに入ったあとは、任意売却を受け付けてもらえなくなる可能性が高くなります。

そのため、「全額繰上償還請求」が行われる約1ヶ月前に送られてくる「全額繰上償還請求予告通知」が届いたときが、任意売却を決断する最後のチャンスとなります。

また、そのほかの違いとしては、任意売却手続きを進めるにあたって所定の書式での詳細な販売活動報告を求めるなど、「住宅金融支援機構」独自の決まりを守って任意売却手続きを進める必要があります。

ですので、「住宅金融支援機構」独自の決まりを熟知していない不動産会社などに任意売却を依頼した場合、手続きがスムーズに進まないケースもあります。

他には、「住宅金融支援機構」の住宅ローンには保証会社がありません。

旧住宅金融公庫の時や、一般的な銀行などの住宅ローンの場合は、保証会社が代位弁済（債務者の代わりに住宅ローンの残債を一括で支払う）することで、それ以降はその保証会社が債権者となります。

しかし「住宅金融支援機構」の住宅ローンは、競売や任意売却をしたあとに残った債務（残債）についても「住宅金融支援機構」が債権者のままとなります。

任意売却後、住宅金融支援機構の住宅ローンの残債はどうなる？

一般的な銀行などの住宅ローンの場合、任意売却後の残債は保証会社から債権回収会社（サービサー）に譲渡され、残債処理はサービサーと交渉することになります。

しかし、住宅金融支援機構の住宅ローンは、回収業務の代行を債権回収会社（サービサー）に委託されるだけで、債権者は最後まで住宅金融支援機構のままとなります。

「生活状況申出書」を提出し、「新生活に支障が出ない、無理なく支払っていける金額」を月々返済していくケースが多いようです。

また任意売却後の残債については、無理な督促などは行ってはいないようです。

任意売却パンフレットに書かれている仲介業者の選定について

「任意売却パンフレット」に書かれているとおり、原則として債務者が仲介業者（任意売却手続きを行う不動産業者）を選定します。
仲介業者を選定するには、以下の3つの方法があります。

1.「債務者や債権者自ら選定」

債務者や所有者が直接、仲介業者に依頼をする方式です。
2.「売却価格申出方式の選定」

あらかじめ｢任意売却に関する情報提供依頼書｣を提出することで、物件の概要を参加希望の仲介業者にお知らせし、原則として最も高額な売出価格を出した業者を紹介する方式です。
3.「住宅金融支援機構・保証協会からの個別紹介による業者選定」

売出価格申出方式が利用できない場合、住宅金融支援機構が仲介業者を紹介する方法です。

※任意売却の場合、仲介業者と債務者が“任意”で“専任媒介契約”を締結します。
紹介後は、住宅金融支援機構が一切の責任を負うことはありません。

任意売却は原則として、複数の仲介業者に依頼することはできません。
専任媒介契約を締結して、１社に専属で売却を進めてもらうことになります。

ただし留意しておかれた方が良いのは、自ら選らんだ仲介業者はお客様である債務者の方が有利になるように任意売却を勧めますが、住宅金融支援機構からの紹介の場合は、債権者である住宅金融支援機構に有利になるよう進められる可能性があると言うことです。

任意売却についてよくあるご質問

引っ越し代は買主が負担してくれるの？

引っ越し代は買主ではなく債権者が負担しています。

任意売却では、引っ越し代以外にも本来売主の方が負担する不動産売買に必要な費用を、債権者（住宅ローンの金融機関など）に負担していただけるように交渉します。
債権者にとっても、競売となるより多少の費用負担をしても任意売却できた方が、より多くの回収を見込めるため、このような交渉が可能となっています。
任意売却後の残債を払えないときは自己破産しかない？

自己破産以外にも方法はあります。

多くのお客様は、任意売却後の残債のために自己破産をするといったことはありません。
お客様それぞれのケースにより対応が違うため、ここで詳細なお話しは申し上げることができませんが、「任意売却の窓口」では、任意売却後の残債に対して様々なノウハウをお伝えすることができます。
任意売却を依頼すれば、本当に買主が現れる？

必ずとはいえませんが、不動産会社により、もっとも差がでる部分でもあります。

任意売却は、買主となる顧客（投資家の方など）とネットワークがあるか、債権者について熟知しているか（債権者により同意する基準が違います）などのノウハウが、不動産会社により違います。
この経験やノウハウの違いにより、任意売却成功率に差がでますので、任意売却を依頼する不動産会社は慎重にお選びください。
住宅ローンを滞納しなければ任意売却できない？

住宅ローンの滞納前であっても任意売却は可能です。

ただし、ご相談時点で住宅ローンの滞納がなくても、任意売却を行うには住宅ローンの残債を確定させる必要があるため、返済は一度ストップする必要はあります。
「任意売却の窓口」にご相談いただければ、現在の状況をお伺いし、どのように対処するのがベストの選択なのかアドバイスさせていただきます。

「任意売却の窓口」が選ばれる5つの理由

1. 相談実績700件以上の豊富な経験と知識

弊社代表の木村純一は、専門の不動産業だけでなく弁護士・司法書士・行政書士・フィナンシャルプランナーなど様々な専門家とチームを組んでいます。
これまで携わったてきた借入金の問題や不動産の任意売却、破産、個人再生などを合わせると約780件程に登ります。
その経験と知識を生かして、お客様にとってベストな解決方法をご提案いたします。
2. スピード解決を実現する幅広いネットワーク

任意売却という業務は、売却の期限が競売の開札前日までという期限があるため、ご依頼いただいてから売却を完了するまでのスピードも求められます。
「任意売却の窓口」では、日頃から投資家の方々など、幅広く人脈を構築しておくことで、短期での不動産売却にも対応できる体制を整えております。
また、不動産会社同士のネットワークも駆使して、購入希望者を探し、任意売却の手続きを早期に完了させるべく努めてます。
3. 弁護士や公認会計士など各専門家と連携したトータルサポート

任意売却の手続きでは、様々な場面で法律的な知識が必要となります。
「任意売却の窓口」はパートナーとして弁護士・司法書士・行政書士の各先生方と連携することにより、不動産売却だけではない、お客様の債務や新生活に対する全ての面でサポートできる体制をとっています。
4. アクセスしやすい立地と、お客様のご都合に合わせた夜間対応

「任意売却の窓口」は大阪駅から徒歩3分とアクセスしやすい立地にあります。
営業時間は夜の7時まで、もちろん土曜・日曜も営業しております。
どうしてもご都合が合わない時でも、あらかじめご予約いただけましたら営業時間外の対応も可能です。
5. お客様に寄り添った解決方法のご提案

不動産会社は、不動産取引を行わなければ報酬を得ることはできません。
「任意売却の窓口」は任意売却専門の不動産会社ですので、任意売却とならない場合は報酬が発生しない事になります。
ですが、お客様の現在の状況をよくお伺いした上で、もし任意売却以外の解決方法がベストだと判断すれば、それをご提案させていただいております。

お客様の声

福岡市　M様

任意売却という手段をご存じない状態で相談にみえられました。

任意売却について丁寧にご説明した結果、ご決断下さいました。

毎日の不安がなくなったとのことで、私どもも嬉しく思っています。

Q１.　任意売却をする前、どんなことで悩んでいましたか？

今後がどうなるかわからぬ状態で、どうして良いのかどこからやれば良いのか不安でいっぱいだった。

Q２.　すぐに任意売却を決断できましたか？しなかったとしたらなぜですか？

任意売却の話を聞いていくうちに決めることが出来ました。

Q3.　何が決め手となって「任意売却の窓口」を選んでいただけたのでしょうか？

詳しくわかるように説明して貰い、お任せしようと思いました。

Q４.　実際に任意売却を終えられて、今どんなお気持ちですか？

不安な毎日から少しずつ落ち着いてきました。
胸にひっかかっていた不安がなくなりほっとしています。
やっとぐっすり眠れるようになって来ました。
福岡市　A様

自宅を残したいとの希望があり、いろいろなところに相談なさったとの事でした。

私どもでは、リースバックをご提案させていただきました。

結果、A様のご希望に添う形で解決することが出来ました。

Q１.　任意売却をする前、どんなことで悩んでいましたか？

債務整理をする際に自宅を残したいと切望したものの、抵当権が付いていて残すことは不可能だとほとんどの不動産業者、弁護士に言われたこと。

Q２.　すぐに任意売却を決断できましたか？しなかったとしたらなぜですか？

リースバック金額・期間の相見積もりを検討することをしてから決断しました。

Q3.　何が決め手となって「任意売却の窓口」を選んでいただけたのでしょうか？

リースバック対応であったこと

Q４.　実際に任意売却を終えられて、今どんなお気持ちですか？

買戻特約付リースバックが実現でき、退去することなく住み続けられていることが、心底嬉しいです。
福岡市　K様

ご依頼前は、任意売却で本当に買い主が見つかるのかご不安だったとのことでした。

ご決断が早かったため、弊社でも任意売却完了まで素早く対応することができました。

再スタートができ安心できたとのことで、私どもも嬉しく思っています。

Q１.　任意売却をする前、どんなことで悩んでいましたか？

買主が本当に見つかるかどうかです。

Q２.　すぐに任意売却を決断できましたか？しなかったとしたらなぜですか？

はい出来ました。

Q3.　何が決め手となって「任意売却の窓口」を選んでいただけたのでしょうか？

対応の早さとソフトな感じです。

Q４.　実際に任意売却を終えられて、今どんなお気持ちですか？

安心しています。