任意売却について詳しく知りたい

任意売却は、競売の”強制”売却に対して”任意”売却と呼ばれています。強制ではなく、お客様の意思で売却できるという意味での”任意”です。

売却しても住宅ローンが残ってしまうため、抵当権抹消ができない不動産を、任意売却の手続きを行うことで、債権者（住宅ローンの金融機関など）に抵当権抹消の手続きをしてもらい、不動産売買を成立させます。

任意売却とは

今、住んでいる自宅を売却したい。住宅ローンの支払いができなくなった、転勤で売却する必要に迫られた、離婚するので自宅は売って財産分与したいなど、自宅の売却を望まれる理由は様々だと思います。

このとき、まだ住宅ローンの支払い中であった場合、自宅には住宅ローンの金融機関（あるいは保証会社）の抵当権が設定されています。

通常、不動産を売却する場合には、抵当権を抹消する必要があります。

住宅ローンの残債を一括返済できるという場合は売り出す前に抵当権を抹消できるため、全く問題なく売却できます。

売却額が残債を上回る、あるいは売却額が下回ってもその差額を一括で支払えるといったケースも、基本的に問題ないといえるでしょう。

一方、住宅ローンの残債より売却額が下回り、その差額を一括で返済できない場合、債権者（住宅ローンの金融機関など）は残債がある間は抵当権抹消に応じないため、そのままでは売却できないことになります。

この住宅ローンの残債より売却額が下回っている状態はオーバーローンと呼ばれています。

オーバーローンの不動産（自宅）に設定されている抵当権の抹消を債権者に認めてもらい、不動産売却することを任意売却と言います。

なぜ債権者は任意売却に応じるの？

理由はいくつかありますが、もっとも大きな理由は、競売となった場合よりも任意売却の方がより多くの回収を望めるからです。住宅ローンに限らず、クレジットや消費者金融など、貸した側（債権者）は借りた側（債務者）から貸した元金と利息を回収することで利益を得ます。

もし借りた側（債務者）の返済が難しくなったり、返済不能となった場合、貸した側（債権者）は当然ですが少しでも多く回収しようとします。

住宅ローンの場合は担保（抵当権）が設定してあるため、貸した側（債権者）は最終的に不動産を差し押さえて競売という方法がとられます。

しかし、競売では一般市場価格（普通に不動産売買した場合の価格）より約5割～7割程度の回収しか見込めません。

そのため、貸した側（債権者）も競売より任意売却で、できるだけ多く回収したいと考えます。

任意売却を行うには、抵当権を抹消する必要があるので、その交渉にも応じてもらえるのです。

任意売却後の残債はどうなるの？

基本的には、「新生活に支障が出ない、無理なく支払っていける金額」を月々返済していく事になります。一般的な住宅ローンの場合、借りた側（債務者）が返済できなくなると、保証会社が住宅ローンの金融機関（銀行など）にその時点での残債を代位弁済（一括支払い）します。

代位弁済が行われると、それ以降はその保証会社が債権者となって、残債の返済を求められることになります。

競売の場合は、競売後に残った残債について、債権者である保証会社から厳しい条件での返済を求められることも少なくありません。

そのため、残債を支払えず自己破産なさる方も少なくないようです。

一方、任意売却の場合は、貸した側（債権者）との話し合いで、上記の通り「新生活に支障が出ない、無理なく支払っていける金額」を月々返済していく事が認めてもらえる事がほとんどです。

実際の月々の返済額は、個々のケースにより様々ですので一概には言えませんが、月々5千円～3万円くらいの場合が多いようです。

任意売却の費用はいくらかかる？

任意売却の手続きによりご自宅を売却した場合、お客様の手出し負担はありません。これは無料と言うことではなく、本来、売主（お客様）が負担する必要がある費用を、債権者（住宅ローンの金融機関）に認めてもらうことで売却した金額から差し引くことが可能だからです。

このことを費用控除と言います。

費用控除の内容は、債権者（住宅ローンの金融機関など）により若干違いがありますが、おおむね以下の様な内容となっています。

不動産売買仲介手数料（売却価格の3％＋6万円+消費税）
転居費用（引っ越し代）
抵当権等の登記抹消費用
後順位担保権者の抵当権抹消承諾料
管理費・修繕積立金などの滞納分（マンションの場合）
固定資産税・住民税等の税金の滞納分（一部または全部）

任意売却についてよくあるご質問

引っ越し代は買主が負担してくれるの？

引っ越し代は買主ではなく債権者が負担しています。

任意売却では、引っ越し代以外にも本来売主の方が負担する不動産売買に必要な費用を、債権者（住宅ローンの金融機関など）に負担していただけるように交渉します。
債権者にとっても、競売となるより多少の費用負担をしても任意売却できた方が、より多くの回収を見込めるため、このような交渉が可能となっています。
任意売却後の残債を払えないときは自己破産しかない？

自己破産以外にも方法はあります。

多くのお客様は、任意売却後の残債のために自己破産をするといったことはありません。
お客様それぞれのケースにより対応が違うため、ここで詳細なお話しは申し上げることができませんが、「任意売却の窓口」では、任意売却後の残債に対して様々なノウハウをお伝えすることができます。
任意売却を依頼すれば、本当に買主が現れる？

必ずとはいえませんが、不動産会社により、もっとも差がでる部分でもあります。

任意売却は、買主となる顧客（投資家の方など）とネットワークがあるか、債権者について熟知しているか（債権者により同意する基準が違います）などのノウハウが、不動産会社により違います。
この経験やノウハウの違いにより、任意売却成功率に差がでますので、任意売却を依頼する不動産会社は慎重にお選びください。
住宅ローンを滞納しなければ任意売却できない？

住宅ローンの滞納前であっても任意売却は可能です。

ただし、ご相談時点で住宅ローンの滞納がなくても、任意売却を行うには住宅ローンの残債を確定させる必要があるため、返済は一度ストップする必要はあります。
「任意売却の窓口」にご相談いただければ、現在の状況をお伺いし、どのように対処するのがベストの選択なのかアドバイスさせていただきます。

「任意売却の窓口」が選ばれる5つの理由

1. 相談実績700件以上の豊富な経験と知識

弊社代表の木村純一は、専門の不動産業だけでなく弁護士・司法書士・行政書士・フィナンシャルプランナーなど様々な専門家とチームを組んでいます。
これまで携わったてきた借入金の問題や不動産の任意売却、破産、個人再生などを合わせると約780件程に登ります。
その経験と知識を生かして、お客様にとってベストな解決方法をご提案いたします。
2. スピード解決を実現する幅広いネットワーク

任意売却という業務は、売却の期限が競売の開札前日までという期限があるため、ご依頼いただいてから売却を完了するまでのスピードも求められます。
「任意売却の窓口」では、日頃から投資家の方々など、幅広く人脈を構築しておくことで、短期での不動産売却にも対応できる体制を整えております。
また、不動産会社同士のネットワークも駆使して、購入希望者を探し、任意売却の手続きを早期に完了させるべく努めてます。
3. 弁護士や公認会計士など各専門家と連携したトータルサポート

任意売却の手続きでは、様々な場面で法律的な知識が必要となります。
「任意売却の窓口」はパートナーとして弁護士・司法書士・行政書士の各先生方と連携することにより、不動産売却だけではない、お客様の債務や新生活に対する全ての面でサポートできる体制をとっています。
4. アクセスしやすい立地と、お客様のご都合に合わせた夜間対応

「任意売却の窓口」は大阪駅から徒歩3分とアクセスしやすい立地にあります。
営業時間は夜の7時まで、もちろん土曜・日曜も営業しております。
どうしてもご都合が合わない時でも、あらかじめご予約いただけましたら営業時間外の対応も可能です。
5. お客様に寄り添った解決方法のご提案

不動産会社は、不動産取引を行わなければ報酬を得ることはできません。
「任意売却の窓口」は任意売却専門の不動産会社ですので、任意売却とならない場合は報酬が発生しない事になります。
ですが、お客様の現在の状況をよくお伺いした上で、もし任意売却以外の解決方法がベストだと判断すれば、それをご提案させていただいております。

お客様の声

福岡市　M様任意売却という手段をご存じない状態で相談にみえられました。任意売却について丁寧にご説明した結果、ご決断下さいました。毎日の不安がなくなったとのことで、私どもも嬉しく思っています。

Q１.　任意売却をする前、どんなことで悩んでいましたか？

今後がどうなるかわからぬ状態で、どうして良いのかどこからやれば良いのか不安でいっぱいだった。

Q２.　すぐに任意売却を決断できましたか？しなかったとしたらなぜですか？

任意売却の話を聞いていくうちに決めることが出来ました。

Q3.　何が決め手となって「任意売却の窓口」を選んでいただけたのでしょうか？

詳しくわかるように説明して貰い、お任せしようと思いました。

Q４.　実際に任意売却を終えられて、今どんなお気持ちですか？

不安な毎日から少しずつ落ち着いてきました。
胸にひっかかっていた不安がなくなりほっとしています。
やっとぐっすり眠れるようになって来ました。
福岡市　A様自宅を残したいとの希望があり、いろいろなところに相談なさったとの事でした。私どもでは、リースバックをご提案させていただきました。結果、A様のご希望に添う形で解決することが出来ました。

Q１.　任意売却をする前、どんなことで悩んでいましたか？

債務整理をする際に自宅を残したいと切望したものの、抵当権が付いていて残すことは不可能だとほとんどの不動産業者、弁護士に言われたこと。

Q２.　すぐに任意売却を決断できましたか？しなかったとしたらなぜですか？

リースバック金額・期間の相見積もりを検討することをしてから決断しました。

Q3.　何が決め手となって「任意売却の窓口」を選んでいただけたのでしょうか？

リースバック対応であったこと

Q４.　実際に任意売却を終えられて、今どんなお気持ちですか？

買戻特約付リースバックが実現でき、退去することなく住み続けられていることが、心底嬉しいです。
福岡市　K様ご依頼前は、任意売却で本当に買い主が見つかるのかご不安だったとのことでした。ご決断が早かったため、弊社でも任意売却完了まで素早く対応することができました。再スタートができ安心できたとのことで、私どもも嬉しく思っています。

Q１.　任意売却をする前、どんなことで悩んでいましたか？

買主が本当に見つかるかどうかです。

Q２.　すぐに任意売却を決断できましたか？しなかったとしたらなぜですか？

はい出来ました。

Q3.　何が決め手となって「任意売却の窓口」を選んでいただけたのでしょうか？

対応の早さとソフトな感じです。

Q４.　実際に任意売却を終えられて、今どんなお気持ちですか？

安心しています。