用語解説(不動産任意売却関連)

不動産売却の方法に関して、任意売却では通常のケースとは異なる独特の用語や販売方法がございますので、本ページでそれらを解説していきたいと思います。

他のページをご覧になって「分からない」、「知らない」という用語があった方、これまで通常の不動産売却方法と若干混同してしまって、「?」とお感じになられているような方は、ぜひ本ページで任意売却における独特な不動産売却方法の知識を身に付けて頂き、より良い任意売却を実現していただきたいと思います。

期限の利益

期限の利益とは、住宅ローンを借り入れする際に締結する金銭消費貸借の期間中、債務者が各期日までに決められた金額を返済することで「残りの借入金は、期限が到来するまで返済をする必要がない」という民法上の債務者の権利のことをいいます。

つまり、月々支払を続けていれば一括返済をしなくても良いということですね。

反対に、期限の利益を「喪失」すれば、ローンの残額を一括で支払わなくてはなりません。

代位弁済

住宅ローンを借りる際、金融機関との間で締結する金銭消費貸借契約とは別にたいていの場合、保証会社や保証協会との間で「保証委託契約」を締結しているでしょう。通常、住宅ローンを借りる時には、金融機関から債務者へ行う融資に対する保証を保証会社などへ依頼することが必須条件となっています。この保証契約により、債務者が住宅ローンの滞納を行った場合には、保証会社などが保証委託契約にしたがって、金融機関へ一括返済を行います。これが「代位弁済」です。

債務者は、金融機関へ返済を行った保証会社へ一括返済を行うことになります。

債権回収会社

債権回収会社とは、弁護士法の例外として、弁護士以外に金融債権の回収や管理の代行を業として行うことが認められている特別な会社です。

金融機関や保証会社から債権の回収を委託される場合と債権自体を譲渡されている場合があります。

任意売却との関係でいえば、滞納のある住宅ローン債権を債権回収会社が譲り受けて回収をするケースがよく見られます。債権回収会社は「サービサー」とも呼ばれます。

債権回収会社から請求を受けたときには、まず「債権管理回収に関する特別措置法」による法務省の認可を受けた法人かどうか調べてから対応を行いましょう。

親族間売買

親族間売買とは、所有者(債務者)の子供や親せきといった関係者に任意売却にて不動産を購入してもらう不動産売却方法です。

債務者の方の友人や知人に購入してもらうケースもこれに該当します。

この不動産売却方法は、ご自宅に住み続けることを第一の目的とするため、売買が成立すれば不動産の名義は変更され、賃貸借契約を締結することになりますが、自宅に住み続けることができます。将来的な買い戻しの視野にいれられるかもしれません。

しかし、債権者としては債務者と世帯や生計を同じくする配偶者や子供に対して任意売却を基本的には認めません

債権者は、債務者と暮らしているならば、仮に自分に責任がなくとも、一緒に住宅ローンを支払うべきだと考えているのかも知れません。

特に親子間での売買では融資を受けるのは非常に困難です。

親子間での不動産取引は、不自然で通常ありえないと金融機関は考えるからです。

適切な金融機関選びと融資の相談の方法をとることがとても重要です。

リースバック

親族間売買が身内に不動産を買ってもらう方法だとすると、リースバックは完全に第三者の投資家などに不動産を任意売却で買ってもらう不動産売却方法です。

売却後は、元の所有者と投資家の間で、賃貸借契約を結び、一定期間の後に元の所有者が買戻しを行うという方法がとられます

リースバックは完全にビジネスとして行われますので、家賃の支払方法や買戻し資金の調達など事前に細かい打ち合わせが行われることが通常です。

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