共有持分の不動産が競売になる?共有物分割請求訴訟とは

共有名義の不動産

 
不動産の所有形態には、お一人が単独で所有されているケース以外に、二人あるいはそれ以上の人数で共有名義となっている場合があると思います。

例えば、親が残した土地や家を相続により兄弟で共有しているケース。

また、親から自宅の購入資金を援助してもらったが、贈与とみなされないために、親の名義も登記してあるケース。

あるいは、結婚後にマイホームを持ったときに、購入資金と住宅ローンの支払い分を計算して、その比率で夫婦それぞれの共有持分となっているなど。

他にも様々なケースにより、所有不動産が共有名義となっていることもあるのではないでしょうか。

共有名義にすることで、贈与税がかからなかったり、住宅ローン控除が二人分受けられるなどの税金面でのメリットは大きいといえるでしょう。

その反面、もし売却しようとなった場合は、共有名義となっている全員の承諾がなければ売ることが難しいといったデメリットもあります。

所有する不動産が共有名義となっている場合、持分の割合に応じてそれぞれ所有権があります。ですので自らの持分のみを譲渡や処分することはできます。

しかし共有名義のままでは購入者を探すのは難しく、また購入者がいたとしても買いたたかれるなど、高い金額で売るといったことはできないでしょう。

ですので、通常は共有名義全員が承諾のもと、各自の持分をまとめて1つとして売却後、持分比率に応じて売却代金を分配(代金分割)します。

ですが、例えば共有名義の一人が自己破産手続きをすることになったとしたら。

自己破産となった場合、不動産を所有していれば、競売にかけられて売却、現金化(換価)され、債権者へ分配(配当)されることになってしまいます。

したがって共有名義であっても、その共有持分の分だけ競売になってしまいます。

「BIT」不動産競売物件情報サイトに掲載されている物件情報の中には、持分のみが競売となっている物件がありますが、このように共有名義の一人が自己破産、あるいは債務名義での差押による強制競売競売となったケースが多いようです。

単独名義であれば、競売開始後に任意売却への切り替えもスムーズにできますが、共有名義の場合、どのようにすれば任意売却、あるいは競売を阻止することができるのでしょうか。またそもそも持分のみの競売物件は落札されるのでしょうか。

今回は、共有名義となっている不動産を売却する場合についてお話しいたします。

共有名義の不動産を売却するには

先述したように、例えば夫婦の共有名義である土地や建物、あるいはマンションなどの場合、夫婦お互いの同意があれば通常の不動産売却はスムーズにできますし、オーバーローンでも任意売却ができます。

ではどちらか一方が売却を承諾しなかったときは、どのようにすれば良いのでしょうか。

  • ・承諾しない相手の説得をあきらめ、全部売却しない
  • ・承諾しない相手を説得して同意を得、全部売却する
  • ・自分の持分のみ購入してくれる人を探し、自分の持分のみ売却する
  • 共有物分割請求訴訟を行う

 
共有物分割請求訴訟は、裁判所を通して共有持分の分割を請求することです。訴訟となってはいますが、実際には裁判上の和解を優先される、非訴事件(裁判所の裁量で判決を出せる)です。

例えば、土地だけであれば、共有物分割請求訴訟により持分に応じて分割することは可能でしょう。

しかし、戸建て住宅やマンションの場合、物理的に分割することができません。

その場合は、和解もしくは判決により、共有者全員の持分(夫婦であればお互いの持分)全部を売却し、その売却代金から経費を差し引いて残った額を、持分に応じて分配する(代金分割)。

または、共有者の一人が他の共有者の持分を適正な価格で買い取ることで、単独で取得する(単独持分になる)のどちらかとなります。

和解となれば、お互いが承諾したことになりますし、判決の場合は当然ですが法的拘束力があります。

したがって、共有物分割請求訴訟となってしまった場合、反対した共有者がいたとしても、相手に売却するか相手の分を購入するか、もしくは競売による売却後持分に応じた代金を受け取るかの三択となります。

共有物分割請求訴訟

共有物分割請求訴訟となってしまうと、上記の三択の内いずれかの結論を選択せざるを得なくなります。

したがって売却に反対する立場から見ると、相手の持分を購入できるだけの資力があれば、相手の共有持分を買い取ることで売却を阻止できます。

しかし資力がなければ、相手に売るか、競売後に持分に応じた代金を受け取るしかなくなってしまい、結果として自分の持分の戸建て住宅やマンションは手放すと言うことになります。

これまでの判例で、これを覆すことは相当に難しいといえるでしょう。

このことから、共有持分を自己破産により競売にかけられたとして、最終的に共有物分割請求訴訟となっても投資として計算できると判断されれば、落札する人や業者が現れます。

つまり、共有持分の競売であっても落札する人や業者はいるのです。

また、自己破産ではなくても、例えば離婚となったときに、夫婦共有名義のマンションをそのままにして、どちらか(例えば妻が)住み続けたとします。

しかし、数年後、夫が自分の持分を知らない間に処分し、その新しい共有者から共有物分割請求訴訟を起こされるといったこともあるのです。

自分が購入できず、かといって共有物分割請求訴訟を起こした相手に売りたくないとなった場合、最後は競売による代金分割となる可能性が高いでしょう。

したがって、離婚に限らず、共有名義となっている不動産を持っていた場合、最後には競売となるリスクが発生する前に売却するか、住宅ローンがオーバーローンとなっていた場合は任意売却を検討なさった方が良いのではないでしょうか。

 

親から受け継いだ土地や建物、家族で住んでいたマンションなど、簡単に売却など考えられず悩まれる方は多いと思います。

ですが、共有物分割請求訴訟がある以上、最後はこれで解決されることになります。

もし共有名義の不動産でトラブルとなりそうであれば、早めに私ども「任意売却の窓口」をはじめとした専門家へご相談ください。
 

 

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