フラット35など住宅金融支援機構の住宅ローンを組まれていて、そのお支払いが難しくなったり、延滞されてしまったら。

すぐに支払いができないからと、住宅金融支援機構から送られてくる書類を無視したままにしておくと、手遅れになってしまうことがあります。

銀行など民間の住宅ローンの場合、競売が申し立てられた後でも任意売却が可能ですが、住宅金融支援機構の場合、競売申立て後は任意売却に応じてもらえない場合が多いからです。

もし、一時的に支払いができないだけであったり、将来収入の増加が見込めて、今さえ乗り切ればまた支払いが継続可能という状況でしたら、必ず住宅金融支援機構に連絡しましょう。

住宅金融支援機構は、返済の減額や返済期間の延長、ボーナス払いの取りやめなどに応じてもらえる場合があります。（ただし総支払額は増えます。）

月々の返済でお困りになったときは | 住宅金融支援機構

しかし、これ以上住宅ローンの支払いを続けていくことが難しいとなった場合は、全額繰上償還請求が送られてくる前に、私ども「任意売却の窓口」をはじめとする、任意売却を取り扱う不動産会社に相談してください。

全額繰上償還請求が届いてしまうと「期限の利益を喪失したので、残債を一括で支払う」ことを求められます。

「期限の利益喪失」とは、簡単に言うと、延滞の許容期間が過ぎたので、これ以降は分割払いが認められないということです。

その後は、債権回収会社（サービサー）に債権回収業務が委託され、競売申立ての手続きが開始されます。

全額繰上償還請求は滞納が始まってから約6ヶ月で送られてきます。つまりそれまでの間に、任意売却の決断をしなければなりません。

住宅金融支援機構は住宅ローンの支払いが難しくなったお客様には、積極的に任意売却を勧めてきます。

最終告知である、全額繰上償還請求が送られてくるまでには、任意売却パンフレットをはじめ、返済の相談や任意売却を促すお知らせが何回も届いているはずです。

「 もし住宅金融支援機構から「任意売却パンフレット」が送られてきたら」

任意売却の決断は、早ければ早いほど有利に売却できる可能性が高くなりますが、住宅金融機構の住宅ローンの場合は、全額繰上償還請求の約1ヶ月前に送られてくる全額繰上償還請求予告通知が任意売却を申し込む最後のチャンスとなります。

一般の銀行などの住宅ローンと違い、任意売却するための書類作成など手続きが煩雑なこと、全額繰上償還請求が届いた後は、任意売却を受け付けてもらえなくなる可能性が高くなることなどがあるため、早めに任意売却の決断をすることが大事です。

他にもいくつかの違いがありますので、フラット35など住宅金融機構の住宅ローンを利用されている方は、その違いを把握しておかれることをお勧めします。

住宅金融支援機構は保証会社がない

住宅金融支援機構のフラット35などの住宅ローンを組まれた方は、ご存じかと思いますが、住宅金融支援機構の住宅ローンを組むときには、保証会社への保証料は必要なく、また保証人も求められません。

一般的な銀行などの住宅ローンの場合、保証会社への保証料が必要で、その保証会社を第一抵当権者として抵当権が設定されます。

住宅ローンの支払いができなくなった場合に、その保証会社が、銀行に代位弁済（残債を肩代わりすること）した後、保証会社が債権者となって任意売却や競売の手続きが進められます。

住宅金融支援機構は保証会社がありませんので、債権者はずっと住宅金融支援機構のままとなります。

実は住宅金融支援機構の前身である住宅金融公庫の時には、銀行の住宅ローンなどと同じく保証会社による保証がありました。

この保証会社は「公庫住宅融資保証協会」といいます。この当時は、住宅金融公庫の住宅ローンが支払えなくなった場合、公庫住宅融資保証協会が代位弁済することで、債権者として残債の回収を行っていました。

2007年4月1日に住宅金融支援機構が、住宅金融公庫の業務を継承する形で発足したときに、公庫住宅融資保証協会は解散し、住宅金融支援機構に業務が引き継がれることになりました。

そのため、住宅金融公庫時代に公庫住宅融資保証協会による保証で住宅ローンを組んでいた場合にも、債権者は住宅金融支援機構のまま手続きが進むことになります。

保証会社を必要とする一般的な住宅ローンの場合、任意売却や競売後の残債はほとんどのケースで債権回収会社（サービサー）に譲渡されることになりますので、残債処理はサービサーと交渉することになります。

「 任意売却後の残債はどうなる？競売・任意売却後のローン残債について」

しかし、住宅金融支援機構の場合は、債権は譲渡されません。債権回収業務はサービサーが行いますが、あくまで業務を代行している形となります。

また、債権放棄なども受け付けないため、残債は住宅金融支援機構に支払っていくことになります。

ただし、残債を完済可能な、例えば月々5～10万支払えということはなく、あくまで支払える範囲（月々1万～3万）での支払いを求められること、また残債の支払いについて無理な督促などは行ってはいないようです。

債権回収はサービサーへ譲渡ではなく業務委託

先述のように、住宅金融支援機構の住宅ローンを途中で支払えなくなり、任意売却もしくは競売となる前に、債権回収業務はサービサーへ委託されます。

2015年現在、住宅金融支援機構から債権回収業務を委託されるサービサーは以下の４社のいずれかとなります。

• ・エム・ユー・フロンティア債権回収株式会社
• ・オリックス債権回収株式会社
• ・株式会社住宅債権管理回収機構
• ・日立キャピタル債権回収株式会社

 
この4社のいずれかに債権回収が委託されると、任意売却を受け付けてもらえなくなる可能性が高く、競売の手続きが開始されてしまいます。

全額繰上償還請求予告通知が届いたときまでが、競売を回避できる最後のチャンスとなります。

残債を少しでも減らすためにも、任意売却の相談をしてください。

住宅金融支援機構は公的な機関であるため、債権譲渡や債権放棄は認められません。

ある意味、お役所仕事的な面もありますが、住宅ローンの滞納が始まってから早い段階で任意売却の決断をすれば、協力的に対応してもらえる部分もあります。

住宅金融支援機構の住宅ローンの支払いで困ったときは、早めにご相談なさってください。