住宅ローンの滞納で差し押さえを受けたら

このまま放っておくと、競売手続きが進められ、強制的に自宅を手放さなければならなくなります。

裁判所から競売開始決定通知書が送られてきても、任意売却は可能です。
競売では、強制的に自宅を売却されてしまいますが、任意売却であれば、お客様の意思で売却する事になります。つまり外から見ると、普通の不動産売却と違いはありません。

このことは、売却価格以外にも様々なメリットがあります。

任意売却とは

住宅ローン支払い中のご自宅は、住宅ローンを貸した側（債権者）である金融機関（銀行や保証会社など）により抵当権が設定されています。通常の不動産売却手続きでご自宅を売却する場合には、債権者に抵当権の抹消手続きをしてもらう必要があります。

抵当権の抹消手続きをしてもらうためには、自宅を売却したときの金額が住宅ローンの残債を上回るか、住宅ローンの残債を一括返済しなければなりません。

ですが、ご自宅を差し押さえられた方は、自宅を売却しても住宅ローンの残債が残ってしまうため、売りたくても売れずどうすれば良いのかと悩んでらっしゃる方がほとんどです。

自宅を売却しても住宅ローンの残債が残ってしまう状態をオーバーローンといいます。

オーバーローンの不動産を、債権者との話し合いにより抵当権の抹消の約束を得て売却する手続きを任意売却といいます。

競売と任意売却の違いとは

	競売	任意売却
売却価格	市場価格の50%～70%の金額になることが多い	市場価格に近い額で売却できる
残債務	債権者から一括請求を要求される	債権者と相談の上、分割返済が可能
明け渡し	落札後は強制執行もある	引っ越し時期を交渉できる
個人情報	公告で広く情報開示される	近所などに事情を知られずに売却できる
手出し費用	無い	無い
引っ越し代など	出ない場合が多く、出ても数万円	交渉により出してもらえる場合が多い
売却までの期間	申立て後6～8ヶ月	最短で約2ヶ月
住み続ける	ほぼ不可能	可能性あり

任意売却のメリット・デメリット

上記、競売と任意売却の違いが、そのまま任意売却のメリットであると言えるでしょう。

メリット

１．競売での落札価格よりも高値での売却が期待できる
２．結果として、残債をより少なくできる
３．秘密が守られ、近所の知人に事情を知られずに売却することが可能
４．必要経費は売却代金から差し引かれるので、手出しの費用負担がない（※1）
５．条件によっては、売却された不動産にそのまま住み続けることができる場合がある（※2）
６．引っ越す場合は引っ越し代を負担してもらえる場合がある
７．引っ越し先も任意売却を依頼した不動産会社に手配してもらえる

※1. 通常の不動産売買で売り主が負担する経費

・不動産会社の仲介手数料
・抵当権抹消費用
・固定資産税と住民税の滞納分
・マンションの管理費の修繕積立金の滞納分など

これらの費用を、債権者との交渉により売却代金から差し引くことができます。（つまり債権者が負担します）

※2.親子間売買やリースバックなどのケース

デメリット

１．内覧が実施された場合、立ち会う必要がある
２．売却できない場合もある（※3）
３．依頼する任意売却会社の選定が重要になる（※4）

※3. 債権者や保証人の同意が得られないケースや、売却金額が折り合わないケースなど

※4. 任意売却は専門性の高い業務のため、不慣れな不動産会社に頼むと思わぬトラブルになることがあります。
また、後から高額な費用請求をするなどの悪質な業者も存在するようです。

裁判所から競売開始決定通知書が送られてきたら

裁判所から競売開始決定通知書が送られてきたということは、既にご自宅は差し押さえられ、競売の手続きが始まっている状態です。このあとは、「執行官が自宅に来て現況調査」を行い、「競売の期間入札の通知書」が届き、「入札開始」から「開札」となり「落札者」が決定します。

競売を取り下げてもらうには、期限までに任意売却手続きを完了させる必要があります。

その期限は、「開札の前日」です。

ただし、1日で任意売却の手続きを完了させるのは不可能です。

少しでも良い条件でご自宅を売却し、競売を取り下げてもらうためには、できるだけ早い時期に任意売却をご決断なされる必要があります。

競売開始決定通知書が送られてきたこのタイミングは、任意売却を検討する最後のチャンスだといえます。

すぐにでも「任意売却の窓口」へご相談ください。

任意売却についてよくあるご質問

引っ越し代は買主が負担してくれるの？

引っ越し代は買主ではなく債権者が負担しています。

任意売却では、引っ越し代以外にも本来売主の方が負担する不動産売買に必要な費用を、債権者（住宅ローンの金融機関など）に負担していただけるように交渉します。
債権者にとっても、競売となるより多少の費用負担をしても任意売却できた方が、より多くの回収を見込めるため、このような交渉が可能となっています。
任意売却後の残債を払えないときは自己破産しかない？

自己破産以外にも方法はあります。

多くのお客様は、任意売却後の残債のために自己破産をするといったことはありません。
お客様それぞれのケースにより対応が違うため、ここで詳細なお話しは申し上げることができませんが、「任意売却の窓口」では、任意売却後の残債に対して様々なノウハウをお伝えすることができます。
任意売却を依頼すれば、本当に買主が現れる？

必ずとはいえませんが、不動産会社により、もっとも差がでる部分でもあります。

任意売却は、買主となる顧客（投資家の方など）とネットワークがあるか、債権者について熟知しているか（債権者により同意する基準が違います）などのノウハウが、不動産会社により違います。
この経験やノウハウの違いにより、任意売却成功率に差がでますので、任意売却を依頼する不動産会社は慎重にお選びください。
住宅ローンを滞納しなければ任意売却できない？

住宅ローンの滞納前であっても任意売却は可能です。

ただし、ご相談時点で住宅ローンの滞納がなくても、任意売却を行うには住宅ローンの残債を確定させる必要があるため、返済は一度ストップする必要はあります。
「任意売却の窓口」にご相談いただければ、現在の状況をお伺いし、どのように対処するのがベストの選択なのかアドバイスさせていただきます。

「任意売却の窓口」が選ばれる5つの理由

1. 相談実績700件以上の豊富な経験と知識

弊社代表の木村純一は、専門の不動産業だけでなく弁護士・司法書士・行政書士・フィナンシャルプランナーなど様々な専門家とチームを組んでいます。
これまで携わったてきた借入金の問題や不動産の任意売却、破産、個人再生などを合わせると約780件程に登ります。
その経験と知識を生かして、お客様にとってベストな解決方法をご提案いたします。
2. スピード解決を実現する幅広いネットワーク

任意売却という業務は、売却の期限が競売の開札前日までという期限があるため、ご依頼いただいてから売却を完了するまでのスピードも求められます。
「任意売却の窓口」では、日頃から投資家の方々など、幅広く人脈を構築しておくことで、短期での不動産売却にも対応できる体制を整えております。
また、不動産会社同士のネットワークも駆使して、購入希望者を探し、任意売却の手続きを早期に完了させるべく努めてます。
3. 弁護士や公認会計士など各専門家と連携したトータルサポート

任意売却の手続きでは、様々な場面で法律的な知識が必要となります。
「任意売却の窓口」はパートナーとして弁護士・司法書士・行政書士の各先生方と連携することにより、不動産売却だけではない、お客様の債務や新生活に対する全ての面でサポートできる体制をとっています。
4. アクセスしやすい立地と、お客様のご都合に合わせた夜間対応

「任意売却の窓口」は大阪駅から徒歩3分とアクセスしやすい立地にあります。
営業時間は夜の7時まで、もちろん土曜・日曜も営業しております。
どうしてもご都合が合わない時でも、あらかじめご予約いただけましたら営業時間外の対応も可能です。
5. お客様に寄り添った解決方法のご提案

不動産会社は、不動産取引を行わなければ報酬を得ることはできません。
「任意売却の窓口」は任意売却専門の不動産会社ですので、任意売却とならない場合は報酬が発生しない事になります。
ですが、お客様の現在の状況をよくお伺いした上で、もし任意売却以外の解決方法がベストだと判断すれば、それをご提案させていただいております。

お客様の声

大阪市　M様任意売却という手段をご存じない状態で相談にみえられました。任意売却について丁寧にご説明した結果、ご決断下さいました。毎日の不安がなくなったとのことで、私どもも嬉しく思っています。

Q１.　任意売却をする前、どんなことで悩んでいましたか？

今後がどうなるかわからぬ状態で、どうして良いのかどこからやれば良いのか不安でいっぱいだった。

Q２.　すぐに任意売却を決断できましたか？しなかったとしたらなぜですか？

任意売却の話を聞いていくうちに決めることが出来ました。

Q3.　何が決め手となって「任意売却の窓口」を選んでいただけたのでしょうか？

詳しくわかるように説明して貰い、お任せしようと思いました。

Q４.　実際に任意売却を終えられて、今どんなお気持ちですか？

不安な毎日から少しずつ落ち着いてきました。
胸にひっかかっていた不安がなくなりほっとしています。
やっとぐっすり眠れるようになって来ました。
大阪市　A様自宅を残したいとの希望があり、いろいろなところに相談なさったとの事でした。私どもでは、リースバックをご提案させていただきました。結果、A様のご希望に添う形で解決することが出来ました。

Q１.　任意売却をする前、どんなことで悩んでいましたか？

債務整理をする際に自宅を残したいと切望したものの、抵当権が付いていて残すことは不可能だとほとんどの不動産業者、弁護士に言われたこと。

Q２.　すぐに任意売却を決断できましたか？しなかったとしたらなぜですか？

リースバック金額・期間の相見積もりを検討することをしてから決断しました。

Q3.　何が決め手となって「任意売却の窓口」を選んでいただけたのでしょうか？

リースバック対応であったこと

Q４.　実際に任意売却を終えられて、今どんなお気持ちですか？

買戻特約付リースバックが実現でき、退去することなく住み続けられていることが、心底嬉しいです。
福岡市　K様ご依頼前は、任意売却で本当に買い主が見つかるのかご不安だったとのことでした。ご決断が早かったため、弊社でも任意売却完了まで素早く対応することができました。再スタートができ安心できたとのことで、私どもも嬉しく思っています。

Q１.　任意売却をする前、どんなことで悩んでいましたか？

買主が本当に見つかるかどうかです。

Q２.　すぐに任意売却を決断できましたか？しなかったとしたらなぜですか？

はい出来ました。

Q3.　何が決め手となって「任意売却の窓口」を選んでいただけたのでしょうか？

対応の早さとソフトな感じです。

Q４.　実際に任意売却を終えられて、今どんなお気持ちですか？

安心しています。