離婚の話が出ているが、住宅ローンはどうすればいい？

住宅ローンを組まれていて離婚となった場合、その住宅ローンを離婚後どのようにするかといった取り決めには注意が必要です。

一番多いパターンは、離婚後に妻と子供がそのまま自宅に住み、夫が住宅ローンを支払うケースですが、将来的に夫が住宅ローンを支払えなくなる（支払わなくなる）可能性も考慮しておかれた方が賢明です。

実は離婚と住宅ローンの問題は、思った以上に難しい問題が隠れています。

離婚と住宅ローンに関するご相談の中でよくあるケース

私ども「任意売却の窓口」にご相談いただいた中で、特に多いのは、「妻と子供がそのまま自宅に住み、夫が住宅ローンを支払う約束で離婚したが、数年経って住宅ローンの支払いが滞り困っている」という相談です。協議離婚の場合、離婚にともなう話し合いを早く終わらせたいといった心理から、離婚後の住まいと住宅ローンについての取り決めをきちんとなされていないケースが多いのではと思われます。

このような場合でも、状況に応じて様々な解決法がありますが、どうしても困るのは、元夫と連絡が取れない。また連絡を取りたくないといったケースです。

お気持ちは察しますが、住宅ローンの名義や自宅の所有名義を変更する場合などには、どうしても当事者との連絡が必要になってしまいます。

また、完済後に夫が、自分が住宅ローンを支払ったのだから所有者名義は自分のものだと主張して、勝手に売却しようとしているといったお話しも伺います。

もし離婚後も、夫あるいは妻のどちらかが自宅に住み続ける場合、離婚協議の時にこのようなことも想定して取り決めをなさった方が良いと考えます。

離婚と住宅ローンの問題点

住宅ローンを残したまま離婚となった場合、以下の様な問題点について考慮しておく必要があります。

住宅ローンの名義は、離婚を理由に名義変更といったことは基本的にできない。

極端な例としては、住宅ローンの名義が夫で、離婚により夫が家を出て行くとなった場合、一括返済を求められることもあり得ます。
住宅ローンは自宅に対するローンですので、ローンの名義人がその家に住んでいる必要があるためです。
住宅ローン返済中の不動産の所有者名義を変更することは容易ではない。

住宅ローンの金融機関に承諾を得ず、所有権移転登記により所有者名義を変更した場合、住宅ローンの返済が滞ったり、返済ができなくなった場合には、金融機関に無断で所有者名義を変更したことを理由に、一括返済を迫られるといったこともあり得ます。
連帯保証人や連帯債務者となっていた場合、離婚を理由に解除することは難しい。

夫（あるいは妻）が単独で、連帯保証人を付けずに住宅ローンを借り換えることができれば、結果として住宅ローンの連帯保証人ではなくなります。
ですが、借り換えが可能な金融機関を見つける必要があり、実際にはなかなかハードルが高いと言えるでしょう。

離婚と住宅ローンの問題点の具体的な解決方法とは

住宅ローンの名義について

「夫の住宅ローン返済について妻の求償権を公正証書または調停調書にする」という方法があります。
これは簡単に言うと、夫が住宅ローンの返済を、債権者に直接ではなく妻を経由して返済していく約束をすることで、夫の返済が滞った場合に、夫の財産を差し押さえ等の対応ができるようにしておくということです。
所有者名義の変更について

住宅ローンを完済するまでは所有者名義をそのままにしておき、完済後に所有権移転登記を行い所有者名義を変更するという約束を離婚協議書に盛り込み、これを公正証書にしておくという手法が考えられます。
より確実性を持たせたい場合に、仮登記（所有権移転請求権仮登記）という手続きもありますが、実際にはここまでなされることはほとんど無いようです。
連帯保証人や連帯債務者となっていた場合

この場合は、夫婦の収入が合算されてより高額な住宅ローンを組まれているケースが多いようです。
離婚により世帯収入は減ることになりますので、高額な住宅ローンの返済を続ける、あるいは住み続けることはあまり現実的ではないのではないでしょうか。
特に30代のご夫婦などは、任意売却により住宅ローンを精算して、お互いに新しい生活をスタートさせることが多いようです。

離婚と住宅ローンに関する問題は、私どもにお任せ下さい

離婚にともない自宅を売却なさりたい場合は、もちろんお力になれますし、そうでない場合も、離婚と住宅ローンに関する様々な問題に対してアドバイスいたします。また財産分与や離婚協議の問題では、離婚問題を熟知した顧問弁護士をご紹介することも可能です。

基本的には、離婚してしまう前にしっかりとした取り決めをしておくことが重要です。

疑問やお悩みは、ご遠慮なく「任意売却の窓口」までお問い合わせ下さい。

任意売却についてよくあるご質問

引っ越し代は買主が負担してくれるの？

引っ越し代は買主ではなく債権者が負担しています。

任意売却では、引っ越し代以外にも本来売主の方が負担する不動産売買に必要な費用を、債権者（住宅ローンの金融機関など）に負担していただけるように交渉します。
債権者にとっても、競売となるより多少の費用負担をしても任意売却できた方が、より多くの回収を見込めるため、このような交渉が可能となっています。
任意売却後の残債を払えないときは自己破産しかない？

自己破産以外にも方法はあります。

多くのお客様は、任意売却後の残債のために自己破産をするといったことはありません。
お客様それぞれのケースにより対応が違うため、ここで詳細なお話しは申し上げることができませんが、「任意売却の窓口」では、任意売却後の残債に対して様々なノウハウをお伝えすることができます。
任意売却を依頼すれば、本当に買主が現れる？

必ずとはいえませんが、不動産会社により、もっとも差がでる部分でもあります。

任意売却は、買主となる顧客（投資家の方など）とネットワークがあるか、債権者について熟知しているか（債権者により同意する基準が違います）などのノウハウが、不動産会社により違います。
この経験やノウハウの違いにより、任意売却成功率に差がでますので、任意売却を依頼する不動産会社は慎重にお選びください。
住宅ローンを滞納しなければ任意売却できない？

住宅ローンの滞納前であっても任意売却は可能です。

ただし、ご相談時点で住宅ローンの滞納がなくても、任意売却を行うには住宅ローンの残債を確定させる必要があるため、返済は一度ストップする必要はあります。
「任意売却の窓口」にご相談いただければ、現在の状況をお伺いし、どのように対処するのがベストの選択なのかアドバイスさせていただきます。

「任意売却の窓口」が選ばれる5つの理由

1. 相談実績700件以上の豊富な経験と知識

弊社代表の木村純一は、専門の不動産業だけでなく弁護士・司法書士・行政書士・フィナンシャルプランナーなど様々な専門家とチームを組んでいます。
これまで携わったてきた借入金の問題や不動産の任意売却、破産、個人再生などを合わせると約780件程に登ります。
その経験と知識を生かして、お客様にとってベストな解決方法をご提案いたします。
2. スピード解決を実現する幅広いネットワーク

任意売却という業務は、売却の期限が競売の開札前日までという期限があるため、ご依頼いただいてから売却を完了するまでのスピードも求められます。
「任意売却の窓口」では、日頃から投資家の方々など、幅広く人脈を構築しておくことで、短期での不動産売却にも対応できる体制を整えております。
また、不動産会社同士のネットワークも駆使して、購入希望者を探し、任意売却の手続きを早期に完了させるべく努めてます。
3. 弁護士や公認会計士など各専門家と連携したトータルサポート

任意売却の手続きでは、様々な場面で法律的な知識が必要となります。
「任意売却の窓口」はパートナーとして弁護士・司法書士・行政書士の各先生方と連携することにより、不動産売却だけではない、お客様の債務や新生活に対する全ての面でサポートできる体制をとっています。
4. アクセスしやすい立地と、お客様のご都合に合わせた夜間対応

「任意売却の窓口」は大阪駅から徒歩3分とアクセスしやすい立地にあります。
営業時間は夜の7時まで、もちろん土曜・日曜も営業しております。
どうしてもご都合が合わない時でも、あらかじめご予約いただけましたら営業時間外の対応も可能です。
5. お客様に寄り添った解決方法のご提案

不動産会社は、不動産取引を行わなければ報酬を得ることはできません。
「任意売却の窓口」は任意売却専門の不動産会社ですので、任意売却とならない場合は報酬が発生しない事になります。
ですが、お客様の現在の状況をよくお伺いした上で、もし任意売却以外の解決方法がベストだと判断すれば、それをご提案させていただいております。

お客様の声

大阪市　M様任意売却という手段をご存じない状態で相談にみえられました。

任意売却について丁寧にご説明した結果、ご決断下さいました。

毎日の不安がなくなったとのことで、私どもも嬉しく思っています。

Q１.　任意売却をする前、どんなことで悩んでいましたか？

今後がどうなるかわからぬ状態で、どうして良いのかどこからやれば良いのか不安でいっぱいだった。

Q２.　すぐに任意売却を決断できましたか？しなかったとしたらなぜですか？

任意売却の話を聞いていくうちに決めることが出来ました。

Q3.　何が決め手となって「任意売却の窓口」を選んでいただけたのでしょうか？

詳しくわかるように説明して貰い、お任せしようと思いました。

Q４.　実際に任意売却を終えられて、今どんなお気持ちですか？

不安な毎日から少しずつ落ち着いてきました。
胸にひっかかっていた不安がなくなりほっとしています。
やっとぐっすり眠れるようになって来ました。
大阪市　A様自宅を残したいとの希望があり、いろいろなところに相談なさったとの事でした。

私どもでは、リースバックをご提案させていただきました。

結果、A様のご希望に添う形で解決することが出来ました。

Q１.　任意売却をする前、どんなことで悩んでいましたか？

債務整理をする際に自宅を残したいと切望したものの、抵当権が付いていて残すことは不可能だとほとんどの不動産業者、弁護士に言われたこと。

Q２.　すぐに任意売却を決断できましたか？しなかったとしたらなぜですか？

リースバック金額・期間の相見積もりを検討することをしてから決断しました。

Q3.　何が決め手となって「任意売却の窓口」を選んでいただけたのでしょうか？

リースバック対応であったこと

Q４.　実際に任意売却を終えられて、今どんなお気持ちですか？

買戻特約付リースバックが実現でき、退去することなく住み続けられていることが、心底嬉しいです。
福岡市　K様ご依頼前は、任意売却で本当に買い主が見つかるのかご不安だったとのことでした。

ご決断が早かったため、弊社でも任意売却完了まで素早く対応することができました。

再スタートができ安心できたとのことで、私どもも嬉しく思っています。

Q１.　任意売却をする前、どんなことで悩んでいましたか？

買主が本当に見つかるかどうかです。

Q２.　すぐに任意売却を決断できましたか？しなかったとしたらなぜですか？

はい出来ました。

Q3.　何が決め手となって「任意売却の窓口」を選んでいただけたのでしょうか？

対応の早さとソフトな感じです。

Q４.　実際に任意売却を終えられて、今どんなお気持ちですか？

安心しています。