固定資産税や所得税だけじゃない!不動産にかかる税金とは?

不動産にかかる税金

 

家や土地、マンションなどの不動産には、購入時はもちろん、所有期間中、売却時にも様々な税金がかかります。
また不動産は、税金を滞納したときの差し押さえ対象にもなります。
これは個人だけではなく、法人の場合も、法人税の滞納で不動産の差し押さえがなされる場合があります。

不動産に関する税金は、所得税や住民税、固定資産税の他にも、登記に必要な登録免許税、また贈与税や相続税などもあります。
さらに、贈与税や相続税などには税の控除が適用される場合がありますが、その条件は複雑です。

不動産は一般的に高額ですので、不動産に関連する税金も比例して高額になりやすいですし、不動産の売買の時だけではなく、固定資産税のように所有しているだけで毎年課税されるなど、不動産と税金は切っても切れない関係だと言えるのではないでしょうか。

「任意売却の窓口」では、これまでも「税金滞納による不動産差し押さえ解除の方法」ページや、ブログ記事「相続した土地は売った方が得?相続した土地の売却時にかかる税金とは」などで、不動産と税金にまつわるお話を書いてきました。

特に「税金滞納による不動産差し押さえ解除の方法」ページは多くの方に読まれており、不動産にまつわる税金に関する、関心の高さがうかがえます。
また税金の滞納による不動産の差し押さえは、住宅ローンの滞納による差押えと同じく、任意売却にも密接に関わります。

そこで今回からは、数回に渡って不動産と税金についての記事を書いていきたいと思います。
初回は、まず不動産に関連する税金の種類と概要についてお話しいたします。

【不動産に関連する税金の種類】

不動産にかかる税金の種類は「購入時」「所有期間中」「売却時」「譲渡時」と大きく4つに分けることができます。
またそれぞれの場合で、国庫に納める「国税」と県や市に納める「地方税」が課せられます。

そこで、それぞれを分かりやすく表にまとめてみました。

国税 地方税
購入時
  • 印紙税
  • 登録免許税
  • ※ 消費税
  • 不動産取得税
  • ※ 消費税
所有中
  • 固定資産税
  • 都市計画税
売却時
  • 所得税
  • 印紙税
  • 登録免許税
  • ※ 消費税
  • 住民税
  • ※ 消費税
譲渡時
  • 贈与税
  • 相続税

※ 消費税については、かかるケースとかからないケースがあります。

それでは、各税金の概要について書いていきます。

【不動産購入時にかかる税金】

国税

印紙税
不動産売買契約書や注文住宅の場合の建築工事請負契約書、住宅ローンを組んだ場合の金銭消費貸借契約書に収入印紙を貼付することで納めます。契約代金により印紙税額は変わります。
登録免許税
不動産の所有権や抵当権などを、法務局へ登記するときにかかる税金です。不動産の価額×税率(登記の種類による)により算出された金額がかかります。また軽減税率が適用される場合があります。
登録免許税の税額表 | 国税庁
消費税
不動産会社や課税事業者が売り主の建物について課税されます。売り主が個人の建物や、土地は非課税です。また、不動産会社への仲介手数料にも消費税はかかります。この場合、二重課税とならないように消費税がかかる建物については税抜き価格を算出して、仲介手数料の消費税額を計算します。2015年10月現在で8%の税率の内、6.3%が国税、1.7%が地方税に分けられます。

地方税

不動産取得税
不動産の固定資産税評価額に応じて課税されます。税額は、土地と建物それぞれで算出方法が違うため、別々に計算されます。また特例による新築住宅の場合や認定長期優良住宅に対する控除、住宅用の土地に対する軽減措置等の施策による減税がなされています。
消費税
8%の税率の内、1.7%が地方税となります。

【不動産所有期間にかかる税金】

国税

不動産所有期間にかかる国税はありません

地方税

固定資産税
毎年1月1日現在の土地や建物の所有者に対して課せられます。課税額は、固定資産税評価額×税率1.4%(税率は市町村により異なります)により算出されます。固定資産税評価額は土地と建物で評価方法が違いますので、それぞれ別々に計算されます。また不動産取得税と同じように特例による軽減措置があります。
都市計画税
都市計画区域内の不動産に対して、固定資産税と同じく毎年1月1日現在の土地や建物の所有者に対して課せられます。課税額は、固定資産税評価額×税率0.3%(税率は市町村により異なります)により算出され、固定資産税とあわせて納税します。都市計画税は建物に対する軽減措置はありませんが、住宅用の土地に対しては特例による軽減措置があります。
都市計画区域の一覧 | wikipedia

【不動産売却時にかかる税金】

国税

所得税
不動産売却時に譲渡益(売却益)があった場合、その利益分に対して所得税が課せられます。譲渡益は、売却価格-(取得費+譲渡費用)により算出され、建物については経過年数分が取得費より減価償却されます。また、法人の場合は所得税ではなく法人税となります。この所得税は、不動産の所有期間により長期譲渡所得(5年超)と短期譲渡所得(5年以下)に分けられ、長期は15%、短期は30%の税率となっています。また2037年12月31日までは復興特別所得税(所得税額×2.1%)が加算されます。マイホーム(居住用財産)を売却した場合は、条件により3,000万円まで控除や、所有期間10年を超す場合の経緯減税率の適用などの特例があります。
譲渡益(売却益)があった場合に課税されるため、譲渡益がなかった場合(オーバーローンの場合など)は課税されません。
印紙税
購入時と同じく不動産売買契約書に対して収入印紙を貼付します。売買金額により印紙税額が決められています。
登録免許税
購入時と同じく、所有権移転登記や、抵当権抹消登記などの登記を行うときに課税されます。
消費税
不動産会社への仲介手数料に対して消費税がかかります。

地方税

住民税
国税の所得税と同様、地方税として住民税が課せられます。算出方法は、所得税と同じく譲渡益に対して、長期譲渡の場合5%、短期譲渡の場合9%の税率となっています。住民税には軽減税率などの特例はありません。また所得税と同じく譲渡益がない場合には課税されません。
消費税
8%の税率の内、1.7%が地方税となります。

 

【不動産譲渡時にかかる税金】

国税

贈与税
個人から不動産を譲り受けたときに課税されます。贈与税は不動産だけではなく、いわゆる財産を受け取った場合の他、債務を免除してもらった場合なども贈与とみなされ譲与税の対象となる場合があります。また法人から受け取った財産については、贈与税ではなく所得税が課せられます。贈与税は年間の基礎控除が110万円となっているほか、婚姻期間が20年以上の夫婦が居住用資産を贈与する場合は、2,000万円の配偶者控除などがあります。離婚での財産分与の場合は、通常、贈与税がかかることはありません。
相続税
相続を受けた不動産に対しては相続税が課税されます。ただし、基礎控除が(3,000万円+600万円×法定相続人の数)となっているため、それ以上の相続財産でなければ相続税はかかりません。ちなみに2015年1月の税制改正以前は、基礎控除が(5,000万円+1,000万円×法定相続人の数)でした。
相続税は、不動産を含む相続財産全てを合計して算出され、それを各相続人に割り振られます。また配偶者には税額軽減制度などの優遇がありますが、相続の開始を知った翌日から10ヶ月以内に申告する必要があります。

地方税

不動産譲渡時にかかる地方税はありません

 

以上、不動産にまつわる様々な税金についての概要をお伝えしました。
不動産に関連する税金は、種類も多く実に複雑だと言えるでしょう。

次回は、各税金についての詳細や注意点をお話ししていきたいと思います。

 

 

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