競売を申し立てられると、現況調査が終わってから3～4ヶ月後に「期間入札の公告」が行われ、その公告とともに「物件証明書」「評価書」「現状調査報告書」が公開されます。

この３つの資料は「競売の3点セット」と一般的には呼ばれており、競売入札者のための物件に関する資料となっています。
一般不動産取引で言う「重要事項説明書」と考えてもらうと良いのではないでしょうか。

この「3点セット」は競売が申し立てられた裁判所で、誰でも閲覧できる資料として置かれるのと同時に、インターネット上にも公開されます。

「BIT」不動産競売物件情報サイト

「3点セット」は管轄の裁判所により現況調査により作成されます。
具体的には「物件証明書」は書記官、「現状報告書」は執行官、「評価書」は「不動産鑑定士」が、それぞれを作成しています。

競売物件の場合、現在では内覧も可能とはなっているのですが、いくつかの問題があり実際に内覧が行われることはほとんどありません。
そのため、競売の落札希望者は入札を検討する材料として、この「3点セット」を利用します。

住宅ローンを滞納し競売を申し立てられた債務者にとっては、、この「3点セット」に記されている項目が現況調査の時に調べられる内容と言うことになります。

そこで今回は、この3点セットについて詳しく解説していきたいと思います。

【物件明細書】

「物件証明書」は、不動産物件の売却の条件を書いた書面です。

裁判所から提供される情報のすべてを集約してあるので、落札希望者はこの情報を参考に入札に参加するかどうかを判断していきます。

主に「権利関係」についての記載され、買い受けた場合の権利の引き継ぎがどうなるかなどのチェックを行います。
具体的には、どのような権利・権原があるか、専有者や滞納管理の有無を確認することができます。

それでは、「物件証明書」に記載されている項目と、その内容をご説明いたします。

1.不動産の表示

別紙で「物件目録」が付いているので、そちらで確認できます。
「物件目録」には、以下の記載がされています。

（一棟の建物の表示）
・所在・建物の名称

（専有部分の建物の名称）
・家屋番号・建物の名称・種類・構造・床面積

（敷地権の目的たる土地の表示）
・土地の符号・所在及び番地・地目・地積

（敷地権の表示）
・土地の符号・敷地権の種類・敷地権の割合

※「共有者」がいる場合は、下記に記載されます。

2.売却により成立する法廷地上権の概要

「法定地上権」※1 が成立する場合は、その内容が記載されます。
無い場合は、通常「なし」と記載されます。

（※1.抵当権設定時に土地と建物が存在し、同一人が所有し、一方だけを抵当の目的とした競売の結果、土地と建物とが異なる人の所有に属することになります。この場合、抵当権設定者は建物のために地上権を設定したものとみなし建物の存続を計ることを法定地上権といいます）

3.買受人が負担することとなる他人の権利

「賃借権」※2 などの内容が記載されます。
無い場合は、通常「なし」と記載されます。

（※2.「賃借権」とは、賃貸借契約にもとづき、賃借人が契約の目的物を使用・収益できる権利のことです。）

4.物件の占有状況などに関する特記事項

「現況報告書」に記載されていることも含み、特に注意する必要がある場合に、その内容が記載されます。

5.その他買受の参考となる事項

参考になることがあれば記載します。
無い場合は、通常「なし」と記載されます。

最下部には、落札希望者向けの<<注意書>>が記されています。

【現況調査報告書】

「現況調査報告書」は、不動産物件の土地・建物の形状や、占有状況を調査して作成されます。

執行官が実際に物件を視察しているため、落札希望者にとっては最も参考となる資料だと考えられます。
ただし、「現況調査」から「期間入札の公告」までに数ヶ月の期間がありますので、例えば使用者が変わっているなどの可能性もあります。
従って、現在の正確な情報が、確実に記されているという訳ではありません。

それでは、「現況調査報告書」に記載されている項目と、その内容をご説明いたします。
（内容は各裁判所により若干異なります。ここでは福岡地方裁判所の「現況調査報告書」に沿って解説します）

1.物件目録

これは別紙になり、上記「物件証明書」の物件目録と同じ内容です。

2.不動産の表示・住居の表示

「不動産の表示」は、「物件目録」のとおりと記載され、「住居表示」は登記上の地番ではなく一般的に使われる「住所」が記されています。

3.建物

・種類、構造及び床面積の概略・物件目録にない付属建物・占有者及び占有状況・上記以外の敷地（目的外土地）・占有者及び占有状況・管理費等の状況・管理会社等・その他の時効
以上が現況調査に基づき記載されています。

4.敷地権

・現況地目・形状・敷地権の種類・その他の事項
以上が現況調査に基づき記載されています。

5.執行官保管の仮処分

あり、なし。ある場合は管轄裁判所・事件番号・保管開始日が記載されています。

6.敷地権以外の土地（目的外土地）

あり、なし。ある場合は（詳細は「目的外土地の概況のとおり」）と記載されています。

7.土地建物の位置関係

建物図面（各階平面図）のとおり、もしくは土地建物位置関係図のとおりのどちらかです。

8.占有者及び占有権原

所有者以外の占有者が居る場合などに、以下の内容について詳細が記載され添付されます。
・占有範囲・占有者・占有状況・関係人・占有権原・占有開始時期・最初の契約等：契約日：期間・更新の種別・現在の契約等：期間・契約等当事者：貸主：借主・賃料,支払い時期等・敷金,保証金・特約等・その他・執行官の意見

9.関係人の陳述等

執行官が現況調査で関係人から聴取した内容などが記載されています。
・陳述者（当事者等との関係）・氏名（土地所有者,兼,建物占有者）・陳述内容等

10.執行官の意見等

執行官の現地調査での所感や「現況調査報告書」の補足説明などが記載されています。

11.調査の経過

以下の内容が時系列で記載されています。
・調査の日時・調査の場所等・調査の方法等・（特記事項）

12.建物図面,平面図・地積測量図

法務局に備え付けられている公図の写しです

13.土地・建物位置関係図、建物間取り図

執行官が作成した現況調査に基づく概略図です。
撮影した写真の撮影位置や方向なども記されています。

14.現地写真

・物件の概観・室内の状況などの写真が数枚～10枚程度掲載されています

【評価書】

「評価書」は、競売物件の評価額とその算出根拠、算出過程などが書かれた書面です

この「評価書」に記載されている「評価額」が競売の「売却基準価額」となります。
土地と建物がある場合には、それぞれの評価とその合算した金額（一括価格）が記されています。

特に「評価の条件」では、「評価額」は一般の取引市場で形成される価格ではなく、競売不動産特有の各種制約がある特殊性を反映させた価格であることなども明記されています。

それでは、「評価書」に記載されている項目と、その内容をご説明いたします。
（内容は各裁判所により若干異なります。ここでは福岡地方裁判所の「評価書」に沿って解説します）

1.評価額

物件の評価に基づく金額です。この額がそのまま競売の「売却基準価額」となり、この価格の80%が「買受可能価額」（最低入札価格）となります。

2.評価の条件

定型文化されています。内容は以下の通りです。

（1）本件評価は、民事執行法により売却されることを前提とした適正価格を求めるものである。
したがって、求めるべき評価額は、一般取引市場において形成される価格ではなく、一般の不動産取引と比較しての競売不動産特有の各種の制約（売主の協力が得られないことが常態であること、買受希望者は内覧制度によるほかは物件内部の確認が直接できないこと、引き渡しを受けるために法定の手続きをとらなければならない場合があること、瑕疵担保責任がないこと等）等の特殊性を反映させた価格とする。

（2）評価は、目的物件の調査時点における現状に基づいて行うものであり、調査日以降発生した物件の現状変更については原則として考慮していない。

（3）現地での物件調査は、原則として目視可能な部分に限定される。

（4）物件に関する情報提供の内容は、民事執行法58条4項に定める場合を除いて、原則として公共機関で公開された資料に基づくものである。

3.目的物件

物件の現況が登記と異なる場合は、その現況が記載されます。項目は以下の通りです
・所在等・登記上・現況・特記事項・住居表示

4.目的物件の位置・環境等

物件の周囲の状況と、関係法令の規制が記載されています。

（1）土地の概況及び利用状況等
土地の広さやガス・水道設備、接面道路の状況などの他に、一般的な不動産情報（交通の便や近隣施設など）も記載されています。
また特記事項として、現地調査で分かったことや注意点なども書かれています。

（2）建物の概況
建築時期及び経済的残存耐用年数、仕様、床面積等の他に保守管理の状態なども記載されます。
マンションの場合は、これ以外にもマンション名、マンションの設備なども併せて記載されています。
特記事項としては、具体的な建物の損傷箇所等も書かれています。
ただし床下や配管など目視できない箇所については、通常記載されません。

5.評価額算出の過程

評価額を算定した詳しい計算方式や経過が記載されます。

物件により算出方法は様々ですが、通常は一般的に使われている不動産の評価方法を複数用いて競売物件であることを加味しない評価額を算出し、その価格に競売特有の減価率を乗じて最終的な評価額が算出されます。

不動産の評価に用いられる評価方法による評価額は主に以下の3通りです

（1）積算価格
「原価法」による評価方法で、再調達原価を求め、原価補正を行うことで算出されます。

（2）収益価格
「収益還元法」による評価方法で、将来得られる収益を現在価値に割り引いて算出されます。

（3）比準価格
「取引事例比較法」による評価方法で、近隣の取引事例と比較して算出されます。

以上の評価方法から、複数の方法を用いてそれぞれの価格を算出（例えば積算価額と比準価額など）し、それぞれの価格を検討した上で調整後の価格を出します。

その調整後の価格に、競売であることの特殊性や滞納管理費等相当額等を減じて最終的な評価額が決定されます。

例えば、積算価格900万円、比準価格1100万円と算出され、それぞれの価格を検討して調整後の価格が1000万円とします。
競売の特殊性を考慮した減価率が0.6とした場合、1000万円×0.6＝600万円　が評価額となり、競売の「売却基準価額」に設定されます。

6.参考価格資料

算定の基礎となった公示価格や固定資産税評価額が記載されます。

7.付属資料の表示

添付する図面や写真などの資料が記載されます。

【まとめ】

以上のように「競売の3点セット」には、物件の評価額や状況・状態など様々な情報が記載されます。
特に「現況調査報告書」の「関係人の陳述等」「執行官の意見等」には、見ただけでは決してわからない生々しい記述もよく見受けられます。

競売では、このような内容が、インターネットを通じて広く公開されてしまうことを考慮しておきましょう。