住宅ローンの返済にお困りの方や、住宅ローンを滞納してしまいどこに相談したら良いか分からないといった方。

インターネットでいろいろ調べていく内に、任意売却という方法を知り、それについて調べていくと何が本当かよく分からなくなったという方もいらっしゃるのではないでしょうか。

ネット上には様々な情報が溢れていて、その中には任意売却に対してネガティブな情報もあります。

中には任意売却＝悪徳業者のような書き方をされている場合もあり、そのような記事を読まれて、任意売却や住宅ローンの滞納に関する相談を躊躇なさる方もいらっしゃるようです。

大変腹立たしいことですが、悪徳業者の存在は否定できません。

例えば、自宅が差し押さえられて競売となると、複数の不動産会社などからDMが送られてきますが、その中にはキャッシュバックや引っ越し代○○万円保証といった文言が書かれている場合があります。

正規の手続きを行う任意売却専門の不動産会社では、このようなお客様の足下を見る誘い文句で営業することはありません。

例えば引っ越し代などは、債権者に負担していただくことを交渉により認めてもらうのですが、債権者により対応は違います。

そのため、お客様からお話しを聞かないうちに、こういった約束をすることは不可能です。

また、任意売却を専門としている不動産会社でも、経験や知識に差があるため、ときどきお客様に誤解を与えるような情報を見かけることがあります。

そこで今回は、これまでご相談いただいたお客様からのよくある質問や、ネットに溢れる口コミ・評判・トラブル・疑問などについてお応えしていきたいと思います。

• 任意売却は普通の不動産売却と何が違うの？

  任意売却は、競売の”強制”売却に対して”任意”売却と呼ばれています。

  住宅ローンがない、あるいは住宅ローンの残債を一括返済できる、住宅ローンの残債を上回る価格で売却できる場合は、通常の不動産売買となります。それに対しオーバーローン（住宅ローンの残債が売却額を上回る）で、通常の不動産売却手続きでは売買できない物件を、債権者との交渉を経て売却することを任意売却と呼びます。

  あえて”任意”売却と呼ばれるのは、競売が売主の意思に関係なく”強制”であるのに対して、売主の意思で売却できるので”任意”での売却となるためです。

  住宅ローンの滞納だけではなく、例えば離婚などで自宅を売却するケースでも、オーバーローンとなっていて残債の一括返済ができない場合は、任意売却と呼ばれます。

  不動産任意売却とは

• 住宅ローンを滞納しなければ任意売却できない？

  住宅ローンの滞納前であっても任意売却は可能です。

  ときどき、「住宅ローンを滞納しなければ任意売却はできない」と書いてあるサイトを見かけますが、決してそのようなことはありません。ただし、債権者（住宅ローンの金融機関など）へ直接相談することは注意が必要です。

  連帯保証人や連帯債務者がいる場合、そちらへ残債の請求が行く可能性があります。また、住宅ローン以外の借金があった場合、それを債務整理することで、住宅ローンの支払いは継続できるかもしれません。

  相談時点で住宅ローンの滞納がなくても、任意売却を行うには住宅ローンの残債を確定させる必要があるため、返済は一度ストップする必要があります。

  私ども「任意売却の窓口」にご相談いただければ、現在の状況をお伺いし、どのように対処するのがベストの選択なのかアドバイスさせていただきます。

  任意売却以外の解決法はある？住宅ローンが払えないときの対処法とは

• 買主が引っ越し代を出してくれるの？

  引っ越し代は買主ではなく債権者が負担しています。

  任意売却では、引っ越し代以外にも本来売主の方が負担する不動産売買に必要な費用を、債権者（住宅ローンの金融機関など）に負担していただけるように交渉します。

  債権者にとっても、競売となるより多少の費用負担をしても任意売却できた方が、より多くの回収を見込めるため、このような交渉が可能となっています。

  ときどき、このような費用を買主が負担するのは怪しいといった記述を見かけますが、買主ではなく住宅ローンの回収が必要な債権者に同意してもらえることで、売主の方の売却時の費用負担がなくなるということです。

  任意売却に費用はかからないってホント？任意売却の費用控除とは

• 任意売却後の残債を払えないときは自己破産しかない？

  自己破産以外にも方法はあります。

  任意売却は、もともと自己破産手続きでの自宅処分方法であったため、特に債務整理を取り扱う司法書士や弁護士の方が、残債をなくすためには自己破産以外にないとしている場合があります。

  もし、収入が全くない、また残債は1円たりとも払いたくないといった場合は自己破産が有効なケースもあります。

  ですが、多くの方は、任意売却後の残債のために自己破産をするといったことはありません。

  債権者が任意売却に応じるのは、債権者にとってもメリットがあるためで、任意売却なさった方を自己破産に追い込むことが目的ではないからです。

  また、私ども「任意売却の窓口」をはじめとした任意売却専門の不動産会社は、任意売却後の残債に対してのノウハウがあります。疑問な点はお気軽にお尋ねください。

  なぜ住宅ローンが払えないと任意売却できる？任意売却が可能な理由

  任意売却後の残債はどうなる？競売・任意売却後のローン残債について

• 任意売却を依頼すれば、本当に買主が現れる？

  必ずとはいえませんが、不動産会社により、もっとも差がでる部分でもあります。

  任意売却は、成立しなければ最終的に競売となってしまいます。この場合、依頼を受けた不動産会社には1円の報酬もありません。

  したがって、正規の任意売却専門不動産会社であれば、任意売却を成立させるべく、債権者との交渉を行うと同時に買主を探し、期限（最終リミットは開札の前日）までに任意売却を完了させるために最大限努力します。

  このとき、買主となる顧客（投資家の方など）とネットワークがあるか、債権者について熟知しているか（債権者により同意する基準が違います）などのノウハウが、不動産会社により違います。

  この経験やノウハウの違いにより、任意売却成功率に差がでますので、任意売却を依頼する不動産会社は慎重にお選びください。

  どこに頼んでも結果は同じ？任意売却を依頼する不動産業者の選び方

• 任意売却をするとブラックリストに載る？

  任意売却が原因ではなく、住宅ローンの滞納によりそうなります

  時々、任意売却をしたらカードが使えなくなると誤解なさっている方がいらっしゃいます。

  住宅ローンも借金の一種ですので、その支払いができなくなった場合、新たな借り入れができなくなります。

  そのため、もし住宅ローン以外にも借り入れがあって、いわゆる自転車操業状態になっていた場合、借り入れができなくなることを恐れて、任意売却を躊躇なさる方がいらっしゃいます。

  住宅ローン以外にも借金があった場合には、任意売却と同時に債務整理することで、新たな借り入れができなくても支障がないようにすることが大切です。

  私ども「任意売却の窓口」では、弁護士をはじめとした法律家の先生と提携することにより、住宅ローン以外の借金問題もあわせてご相談いただける体制を整えています。

  任意売却後、カードは使えなくなる？任意売却とブラックリストについて

私ども「任意売却の窓口」にご相談いただいたお客様からは、「どうすれば良いのか、どこに相談すれば良いのかもわからなかった」といったお声をいただく事があります。

ご不安を抱えて、その悩みを打ち明けるのは大変勇気がいることだと思います。

私どもは、その勇気に誠心誠意お応えするべく、日頃から常に新しい課題に取り組み、お客様がより良い再スタートを切れるように努力しております。

匿名でのご相談も受け付けておりますので、ご遠慮なくお問い合わせください。