本当に家の売値が分かる?不動産一括査定のメリット・デメリットとは

不動産一括査定

 

「今住んでいる家やマンションを売ったら、いったい幾らぐらいになるのだろうか。」

特に家を売却する理由や必要が無くても、少し気になったり、ちょっと調べて見たいと思われる方は多いようです。

そのようなときに一見便利そうなサービスが、インターネット上に多数存在する「不動産一括査定」サイトです。
「不動産 一括査定」で検索すると、実に多くのWEBサイトが並んでいます。
おそらく、どこのサイトで一括査定をしてみようかと迷われる方も多いのではないでしょうか。

「不動産一括査定」サービスは、そのほとんどが無料で利用できます。
しかも、一度に複数の業者から査定を受けられます。

家やマンションの売却を本気で検討されている方にとっては、「できるだけ高く売りたい」と考えられるのは当然のことです。
従って、複数の不動産会社に査定してもらい、一番高い査定額を出した不動産仲介業者を選べば、高く売ることができるだろうと思われるかもしれません。

しかし、ここで注意すべき点があります。
それは、「査定額はあくまで査定であり、実際にその査定額で売却できるわけではない」ということです。

一括査定サービスに登録している不動産会社は、ほかにライバル社が多数いることをもちろん知っています。
そのライバルを差し置いて、自社を選んでいただくためには・・・。

やはり、他の業者より高い査定額を提示するのが一番でしょう。

その後、その査定に基づいた販売価格で実際に売り出されたとします。
相場より高い価格で売り出されている物件を、購入しようと思われるお客様は果たして現れるでしょうか。

売る側が「少しでも高く売りたい」と思っているのと同じように、買う側は「少しでも安く買いたい」と考えています。
ですので、相場より高い場合は、お客さんからの問い合わせすらない場合も多いようです。

不動産は、売り出しても販売価格が相場より高くて買い手がつかない場合、一般的には販売価格を下げて再度売り出します。
それでも売れない場合は、さらに価格を下げるを繰り返し、その結果「適正価格」で販売されることになります。

相場に見合った「適正価格」であれば、買い手側からすると、他の人に買われる前に買っておきたいという心理が働くからです。
売り主にとっては、当初考えていた価格よりもかなり安くなった上に、売れるまでの時間も掛かるという、二重の痛手を負います。

このように書くと、「不動産一括査定」サービスは利用価値がないものに見えてしまいますが、単に相場が知りたい場合や、他の不動産会社との交渉材料にしたいと考えて利用されるのはいいのかもしれません。

ただし個人情報を入力される前に、メリットとデメリットを良く理解した上でのご利用をお勧めします。

また今回は、「不動産一括査定」サイトを利用せずに、不動産の相場価格を調べる方法もあわせてご紹介いたします。

【不動産一括査定サイト(サービス)とは】

不動産一括査定サイトとは、文字通り不動産の査定を、一括で数社~数十社にまとめて依頼するサービスを提供しているサイトです。現在では、その一括査定サイトを複数まとめて紹介しているサイトや、各サイトを比較したサイトなども多数存在します。

不動産一括査定サイトは、大体2008年頃からサービス提供が始まり、今では40~50サイトぐらいはあるようです。
また不動産以外にも、車やバイクの買い取り、引っ越し業者の見積など、いろいろな一括査定・一括見積サイトがあります。

ユーザーにとっては、一度に複数の業者から査定してもらえたり見積もってもらえるので、大変便利に思えます。
また業者側にとっても、見込み客を連れてきてもらえるわけですから、利用するメリットは大きいと言えるでしょう。

ほとんどの不動産一括査定サイトは、その特徴として次のような点が上げられます。

・不動産会社が運営しているのではなく、インターネットサービス事業者がサイト制作・運営を行っている。
・ユーザー(調べる側)は無料で利用できる。
・登録している不動産会社は、ほとんどが全国規模の大手企業やその地方で名前が知られている不動産会社で、地元に根ざして営業活動しているような会社は少ない。

このことから、インターネットサービス事業者がシステムを構築した上で、登録してもらえる不動産会社を募り、その登録した不動産会社からサービス利用料をいただく事で、ユーザーにサービスを無料提供できていることが分かります。

サイトにより、不動産会社が支払う費用は多少の違いがありますが、おおむね「成果報酬型」で月額固定費は掛からないとなっているようです。
「成果報酬型」というのは、サイトを通じて査定依頼があった(ユーザーが一括査定での業者選択時に、その不動産会社を指定した)場合に、1件につきいくらという紹介料として費用を支払う形です。
また、様々なプランやオプション料金を支払うことで、ライバル社より有利になるといった料金体系にもなっています。

月額固定費が掛からないのであれば、登録だけしておく地元業者が多くても良さそうですが、なぜそのような会社は少ないのでしょうか。

これは、大手企業に比べると地元業者では販売力が無く高い価格で家を売れないからではありません。
大手企業よりも「高い査定額」を提示できないからです。
結果、お客様には選ばれず、紹介料名目のサービス利用料の支払いだけが発生してしまいます。

それではなぜ、大手企業より「高い査定額」を提示できないのでしょうか。
それは、「査定額を提示して売り主の方がそれに同意した場合、その価格で売り出さなければならない」からです。

多くの地元に密着した営業を行っている不動産会社は、「信用第一」でお客様がより有益になるように営業活動しています。
「高い査定額」を提示して、売り主であるお客様との契約を勝ち取っても、その査定額で販売できなければ売り出し価格は下がっていき、実際に売れるまでの時間は長くなっていきます。

地元密着の不動産会社がそのようなことを繰り返すと、口コミで「使えない会社」「信用できない会社」としてあっという間に信用を失います。

大手企業であれば、頼んで失敗したと思われたお客様がいても、知名度や宣伝力を武器に、また新たな顧客を獲得できるでしょう。
しかし、地元密着の不動産会社は一度悪い噂が広がるとやっていけなくなってしまいます。

このようなことから多くの地元密着企業は、「高い査定額」を出して契約を取り実際にはその価格で売れず、販売価格を下げていくよりも、最初から「販売が見込める適正な査定」を行い、その査定額で販売できるように努力します。

以上のような理由で、不動産一括査定サイトの登録を行っていない地元密着の不動産会社は数多く存在します。

ただし、不動産売却を専門的に取り扱う不動産会社でも、例えば戸建て売却が得意、マンション売却が得意というような得手不得手はありますので、そのような理由で不動産会社による査定額の違いはでてきます。
そのため、複数の不動産会社に査定してもらう事は大切だと言えます。

ちなみに、任意売却(オーバーローンの不動産の売却)の場合は、売り出し価格の決定権は債権者(住宅ローンの金融機関)にあるため、所有者が査定を基に売却価格を決めることはできません。

 

【不動産一括査定のメリット・デメリット】

上記のように、不動産一括査定サイトで各社が出す査定額を、そのまま「実際に売却できる金額」と鵜呑みにすることはできませんが、それをふまえて上手く利用すればメリットもあるのではないでしょうか。

そこで、不動産一括査定サイトを利用するメリット・デメリットを箇条書きしたいと思います。

○ メリット

(1)一度に複数の不動産会社を比較することができる

これは査定額だけではなく、一括査定申し込み後の各社の対応などでも比較できます。

(2)おおよその相場が分かる場合がある

不動産一括査定サイトを利用した場合、本当の売却額(査定額)は、提示された査定額の15%引きぐらいだと一般的には言われています。
そのことをきちんと理解して利用すれば、提示された査定額に85%を乗じることで、おおよその相場価格がわかるととらえることもできます。

○ デメリット

(1)かなり詳細な個人情報を入力する必要がある

ほとんどのサイトは最初の入力項目を、「物件種別」「都道府県」「市区町村」「町名」の4つくらいに絞って表示してあるため、このくらいの情報ならと入力して、査定開始のボタンを押してしまうかもしれません。
しかし不動産査定をしてもらうには、詳細な物件情報を次々に入力していく必要があります。
さらに物件の情報以外にも、査定を希望する理由や訪問査定の希望日時などを入力し、
住所氏名以外にも電話番号やメールアドレスは必須の入力項目となっています。

(2)査定申し込み後の営業攻勢に対応しなければならない

実は不動産に限らず、一括査定や一括見積サービスに申し込んだ場合に、一番クレームになっているのが、査定申し込みした会社からの営業電話が止まらず対応に苦慮するということです。
本当に査定してもらいたい場合ならまだしも、軽い気持ちで一括査定を申し込むと必ず後悔させられます。

(3)個人情報の取扱に不安がある

これも不動産の一括査定に限らず、他の一括査定・見積サービスも同じですが、申し込んだあと1ヶ月~数ヶ月経過してから、知らない業者(例えば不動産投資の会社やNTT代理店を名乗る会社など)からの勧誘電話やメールがくるといったことがあるようです。
一括査定サイトが数多く存在する以上、中には悪質な会社がある可能性は否定できません。

 

【不動産一括査定以外で相場を調べるには】

実は不動産一括査定サイトを利用しなくても、不動産売却額の相場を調べる方法はいくつかあります。
単に好奇心で調べたい場合や、本気で不動産売却を考えている場合などにより、以下からいくつかの方法を選択して調べて見られることをお勧めします。

1.国土交通省のサイトで相場価格を調べる

「国土交通省:土地総合情報システム」では、全国の不動産取引価格情報を見ることができます。
これは、取引当事者のアンケートに基づいて作成され、実際の売買価格を四半期ごとに公表している情報です。

不動産取引価格情報検索 | 国土交通省

留意事項など、詳細は下記のを参照してください。
「webの見方」 | 国土交通省

2.不動産売買情報サイトで相場価格を調べる

ポイントは「売る」ではなく「買う」で同じような条件(住所・大きさ・築年数など)の物件を調べて見ることです。
戸建ての場合は、同じような条件での物件が見つからない場合もありますが、マンションの場合は同じマンションの同じ間取りの物件が売られていることもあります。

その場合はかなり信憑性の高い情報となるでしょう。

3.近隣の不動産会社に張り出されている情報、チラシから相場観をつかむ

街の不動産会社のガラス窓に、たくさんのチラシが貼ってあるのを見かけることがあるかと思います。
賃貸情報は、客寄せのための情報の場合がありますが、売却物件の情報は、同じ地域の情報が多数あるため、相場観をつかむ参考になるのではないでしょうか。

また、投函されるチラシや新聞の広告、フリーペーパーなどにも、物件情報が載っています。
日頃からチェックしておくことで、おおよその相場が分かってくる場合があります。

4.不動産鑑定士に依頼する

もっと詳細な売却額を知りたい人は、有料で「不動産鑑定士」に依頼する方法もあります。
ただし不動産鑑定士が行うのは、「査定」ではなく「鑑定評価」です。

複数の不動産会社に査定依頼をすることができない場合などには、先に鑑定をしてもらい、それを基に納得できる販売金額で販売活動をしてもらえる不動産会社を探す方が、効率が良い場合もあります。

5.なじみの不動産会社や信頼できる不動産会社に依頼する

お知り合いやつきあいのある不動産会社のかたがいらっしゃった場合は、まずその方に尋ねてみましょう。
不動産会社は、仲介手数料を「成功報酬」として受け取りますので、実際に売却できるまでは、査定依頼や販売活動の費用を受け取ることはできません。
従って、査定は無料で行ってもらえます。

またそのような不動産会社がない場合は、住んでいる街の不動産会社を訪ねてみると良いでしょう。
特に長年その地域で営業している不動産会社は、信頼も実績も大きい場合が多いと思います。

ただし病気のときのセカンドオピニオンと同じで、複数の不動産会社に査定依頼して比較の上、不動産売却の仲介してもらう会社を決めることは重要です。

 

私ども「任意売却の窓口」でも不動産売却査定は無料で行っておりますので、お気軽にお問い合わせください。
 

 

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