住宅ローンの支払いをこのまま継続するのは難しいが、できればこのまま住み続けたい。

弊社へご相談くださるお客様の中でも、このようなご希望をなさる方はもちろんいらっしゃいます。

例えば、子供の転校は避けたい、思いでの詰まった自宅なので手放したくない、高齢の家族がいるので引っ越しは避けたいなど様々な事情や理由を抱えていらっしゃる方は少なくないのではないでしょうか。

もし、収入がきちんとある方で、住宅ローン以外の借金が生活や住宅ローンの支払いを圧迫しているのであれば、住宅ローン以外の借金を任意整理により圧縮したり、個人再生という方法が有効な場合があります。

「 任意売却以外の解決法はある？住宅ローンが払えないときの対処法とは」

これ以外の方法として、売却後に賃貸契約を結ぶことで住み続けることができる、リースバックや買戻しと呼ばれる方法があります。

リースバックとはセル＆リースバックとも呼ばれ、文字通り売却後に賃貸契約を結ぶことを指します。

買戻しは、広い意味ではリースバックのことを指しますが、一般的には親子間売買や親族間売買のことを指します。親子や親族に売却することで所有権を移した後も、そのまま住み続ける方法です。

この、任意売却における「買戻し」以外に、民法上における「買戻し」というものがあります。

どちらも「買戻し」ですが意味が異なり、民法上の買戻しは、公社などが宅地造成後に「居宅を建てる」「土地を転売しない」などの条件を付けて土地を売却する時に、もし条件が守られなかった場合、売却した側（公社など）が買い戻せることを法律で規定されている特約条件です。

民法上の買戻しとは

• 第三款　買戻し
   
• （買戻しの特約）
  第五百七十九条 　不動産の売主は、売買契約と同時にした買戻しの特約により、買主が支払った代金及び契約の費用を返還して、売買の解除をすることができる。この場合において、当事者が別段の意思を表示しなかったときは、不動産の果実と代金の利息とは相殺したものとみなす。
   
• （買戻しの期間）
  第五百八十条 　買戻しの期間は、十年を超えることができない。特約でこれより長い期間を定めたときは、その期間は、十年とする。
  　　２ 　買戻しについて期間を定めたときは、その後にこれを伸長することができない。
  　　３ 　買戻しについて期間を定めなかったときは、五年以内に買戻しをしなければならない。
   

　　

• （買戻しの特約の対抗力）
  第五百八十一条 　売買契約と同時に買戻しの特約を登記したときは、買戻しは、第三者に対しても、その効力を生ずる。
  　　２ 　登記をした賃借人の権利は、その残存期間中一年を超えない期間に限り、売主に対抗することができる。ただし、売主を害する目的で賃貸借をしたときは、この限りでない。
   

　　

• （買戻権の代位行使）
  第五百八十二条 　売主の債権者が第四百二十三条の規定により売主に代わって買戻しをしようとするときは、買主は、裁判所において選任した鑑定人の評価に従い、不動産の現在の価額から売主が返還すべき金額を控除した残額に達するまで売主の債務を弁済し、なお残余があるときはこれを売主に返還して、買戻権を消滅させることができる。
   
• （買戻しの実行）
  第五百八十三条 　売主は、第五百八十条に規定する期間内に代金及び契約の費用を提供しなければ、買戻しをすることができない。
  　　２ 　買主又は転得者が不動産について費用を支出したときは、売主は、第百九十六条の規定に従い、その償還をしなければならない。ただし、有益費については、裁判所は、売主の請求により、その償還について相当の期限を許与することができる。
   

　　

• （共有持分の買戻特約付売買）
  第五百八十四条 　不動産の共有者の一人が買戻しの特約を付してその持分を売却した後に、その不動産の分割又は競売があったときは、売主は、買主が受け、若しくは受けるべき部分又は代金について、買戻しをすることができる。ただし、売主に通知をしないでした分割及び競売は、売主に対抗することができない。
   
• 第五百八十五条 　前条の場合において、買主が不動産の競売における買受人となったときは、売主は、競売の代金及び第五百八十三条に規定する費用を支払って買戻しをすることができる。この場合において、売主は、その不動産の全部の所有権を取得する。
  　　２ 　他の共有者が分割を請求したことにより買主が競売における買受人となったときは、売主は、その持分のみについて買戻しをすることはできない。
   

民法 第三款　買戻し 第五百七十九条 – 第五百八十五条 | 電子政府の総合窓口e-Gov イーガブ

ただし、この民法上の買戻特約ではなく、リースバックによる任意売却時に将来的に物件を買い戻す買戻特約を付して、後々優先的に買い戻せるような契約を結ぶケースもあります。

リースバックや親子間売買による買戻しは、自宅に住み続けることができる良い方法ですが、その手続きが可能な条件はハードルが高く、またメリットだけではなくデメリットもあります。

そこで今回は、不動産の任意売却におけるリースバックや親子間売買・親族間売買による買戻しが可能な条件と、メリット・デメリットについてお話ししていきたいと思います。

リースバック

不動産のリースバックという言葉は、一般的になじみがないかと思われますが、実は法人案件では比較的よく使われている手法です。

最近ではシャープが本社ビルをニトリやＮＴＴ都市開発に売却し、移転までの期間は賃貸契約を結ぶという手続きもリースバックですし、過去にはソニーやパナソニックなどでも、自社ビルを売却し、賃貸契約を結んでそのままオフィスとして使用するといったリースバック契約を行っています。

資産を売却することで財務状況を改善し、リースバック契約（賃貸契約）を結ぶことで、当面の業務には支障が出ないようにすることが可能なため、大手企業でも業績不振の時に用いることがあります。

なお、後に買い戻すことも含んで「リースバック」という説明が混同してなされていることがありますが、一般的にリースバックとは売却後の賃貸契約のことであり、後に買い戻すことは含まれません。

では、個人がリースバックを行う場合、どのような条件が必要となるのでしょうか。

リースバックに必要な条件

• （1）リースバック契約を承諾してもらえる買い主がいる

  買い主が現れてもリースバック契約を承諾してもらう必要があるので、買い主が見つかる幅が狭くなります。

• （2）売り主に定収入が有り、賃貸契約を結ぶことができる

  家賃の支払いをできる保証がなければ、賃貸契約（リースバック契約）は難しいといえるでしょう。

• （3）手続きに必要な時間的猶予がある

  通常の任意売却より手続きに時間を要するため、競売の取り下げ期限が迫っている場合などには、他の条件が整っていても不可能な場合があります。

• （4）債権者が売却価格に同意している

  任意売却は、売却後に住宅ローンの残債が残ります。そのため債権者はできるだけ高く売りたいと考えますが、価格が高すぎると、たとえ買い主が現れてもその後の賃貸契約も高くせざるを得なくなり、結果として家賃負担が減らないこともあり得ます。逆に低い売却価格だと、債権者が同意しないこともありますので、売却価格は慎重に交渉する必要があります。

リースバックのメリット

• ・売却後も住み続けられる
• ・固定資産税などの税負担がなくなる
• ・引っ越し費用や賃貸物件を探す手間がかからない
• ・周囲に売却したことを知られない（マンションの場合、管理組合に知られるケースがあります）
  「 セル＆リースバック」

リースバックのデメリット

• ・リースバックできる条件のハードルが高く、どの物件でも可能ではない
• ・家賃負担が減らない可能性がある
• ・将来的に買い戻したい場合、売却時の価格より高くなるケースが多い
• ・家賃滞納などで賃貸借契約を解除された場合は、家を明け渡さなくてはならない

リースバックは、上記のような条件の他、メリット・デメリットをよく検討して慎重に決断する必要があります。

弊社でのリースバックによる解決事例もご参考になさってください。

「 セル＆リースバックによる任意不動産売却のケース」

親子間売買・親族間売買による買戻し

親子間売買・親族間売買による買戻しは、リースバックの一種です。

ここでいう買戻しとは親子間売買・親族間売買のリースバックのことを指します。民法上の買戻しやリースバック後の将来的な買戻し特約と混同しやすいため、ここでは親子間売買・親族間売買のリースバックとさせていただきます。

一般的なリースバックでは、投資家などの第三者に売却しますが、親子間売買・親族間売買によるリースバックでは、文字通り親から子、あるいは信頼できる親族などに買い取って貰い、そのまま住み続けます。

将来の買戻し（所有権を買い戻す）を希望される場合は、通常、親子間売買・親族間売買でのリースバックに買戻し特約を付けるケースが多く、第三者によるリースバックでは実質難しいと言わざるを得ません（可能性が０ではありません）。

親子間売買・親族間売買でのリースバックを行う場合は、第三者によるリースバックと比較して、以下の様な問題点があります。

• ・物件の売却が可能な親や子、親族を見つける必要がある
• ・特に親子間売買の場合、住宅ローンが組めない可能性が高い
• ・金銭をともなうため、将来もめ事の種になる可能性がある

また、稀なケースでは親子間売買後に自己破産手続きをした場合、売却価格が問題となり親子間売買が無効となるケースなどもあります。

「 知らないと失敗する可能性大！自宅に住み続ける任意売却で注意しなければならないポイント」

弊社では、このような点まで細心の注意を払いながら、親子間売買・親族間売買によるリースバックを進めて参ります。

弊社での親子間売買による解決事例もご参考になさってください。

「 親子間売買による任意不動産売却のケース」

リースバックや親子間売買は、任意売却の中でも条件の制約が厳しく、ハードルが高い手法です。

したがって、任意売却専門を掲げている不動産会社であっても、リースバックや親子間売買は受け付けない不動産会社も多いようです。

また、通常の不動産売買に比べ、任意売却は手続きが複雑ですが、リースバックの場合さらに多くの手続きが必要となります。

どのような売却方法でも不動産会社の収入である仲介手数料は同じ（販売金額に対しての成功報酬）ですので、多くの手間とコストがかかるリースバックはやりたがらないといった会社もございます。

私ども「任意売却の窓口」では、お客様のご希望と、任意売却後のより良い再スタートを第一に考え、できるだけお客様のご希望に添えるよう、常に努力しております。

ですので、お客様のご希望が「できれば住み続けたい」ということであれば、個人再生やリースバック・親子間売買など様々な方法を検討し、ご提案できる体制を整えております。

ただ、難易度は非常に高いため、全ての方にリースバックが適用できるわけではないことだけは、どうぞご理解ください。

ご不明な点、ご不安なことはお気軽にお問い合わせください。