不動産は、言うまでもなく立派な資産です。
そのため、不動産を所有している人は、いざという時には売却を考えることもあります。
しかし、この「いざという時」は突然にやってくることが少なくありません。
その時になって慌てないように、できれば経済的にも精神的にも余裕のある時に手順を調べておきましょう。
今回は、不動産売却に掛かる費用について、詳しくご説明いたします。

【不動産売却に必要な費用の一覧】

不動産の売却時には、不動産業者へ支払う仲介手数料以外にも様々な登記手続きの費用のほか、売却益が出た場合の譲渡所得税、測量が必要な場合にはその費用など、いろいろな経費がかかります。
今回は、不動産を売却したい人のための「必要経費」について分りやすく一覧表にしてみました。
不動産を売却する場合には、以下の費用を考慮しておく必要があるでしょう。

不動産売却時の諸費用一覧

• ・仲介手数料・・・・・・依頼した不動産会社で料金の変動があります
• ・印紙税・・・・・・・・不動産の取引額で印紙代が異なります
• ・抵当抹消登記費用・・・登録免許税＋司法書士による書類手続き費用です
• ・譲渡税・・・・・・・・売却時に利益が出た場合にかかります
• ・測量費用・・・・・・・測量が必要な場合に費用がかかります
• ・その他

※依頼した会社によっては、別途で事務手数料・立会料・受領費用を請求されることもあります。

上記のうち、抵当権抹消登記などの登記を行う場合、一般的に司法書士へ手続きを依頼しますので登録免許税などの実費のほかに司法書士報酬が発生します。
登録免許税や印紙税の金額は法律で定められていますので、依頼先により金額が変わることはありませんが、司法書士報酬は司法書士事務所により金額が異なります。

※一般的な司法書士事務所に依頼した場合、不動産売買時に必要な登記にかかる費用（司法書士報酬＋登録免許税など実費）を例として一覧にしましたので、参考にしていただけると幸いです。

登記費用一覧（一例：不動産によって売却時に必要な費用は異なります）

• ・建物表題登記・・・83,000円
• ・建物減失登記・・・45,000円
• ・土地地目変更登記・44,000円
• ・土地合筆登記・・・47,000円
• ・土地分筆登記・・ 250,000円
• ・所有権移転登記（贈与）・・・35,000円
• ・所有権移転登記（売買）・・・43,000円
• ・抵当権設定登記（住宅ローン）31,000円
• ・保存登記・・・・・20,000円
• ・住所変更登記・・・15,000円
• ・減税証明・・・・・10,000円
• ・登記事項証明書・・ 1,000円
• ・取引立会料・・・・20,000円

このように一覧に並べただけでは、専門用語も多く分かりづらいかと思います。
それぞれの費用が、何のための費用なのか解説していきます。

【各費用の解説】

仲介手数料

不動産の売却を行う場合、不動産業者の仲介が必要不可欠です。
この時、売り手にも買い手にも、トラブルなく売買が成立するための仲介料を支払います。
不動産会社に支払う、いわゆる成功報酬料と考えれば分かりやすいかもしれません。
成功報酬ですので、売却が成立しなかった場合は支払いの必要はありません。
仲介手数料は、不動産の売却金額に比例します。
具体的な計算方法は、下記の計算式で出すことができます。

<（契約時の売却価格×3%＋60,000円）＋消費税>

この場合の「3%」と「60,000円」は、不動産会社が設定できる仲介手数料の上限で、宅建業法により定められています。
なお、不動産の場合、表示価格は税込金額（総額表示）となっていますので、仲介手数料を計算する場合は消費税を除いた税抜き価格を元に計算します。

不動産売買手数料は高額？取引に必要な仲介手数料の詳細を解説！

印紙税

不動産を売却するときには、売り主と買い主が売買契約を締結します。
その売買契約書にかかる税金を、印紙を貼ることで納税します。
通常は売り主、買い主それぞれ1通の売買契約書を保管しますので、それぞれの売買契約書に印紙を貼付しますが、売買契約書の原本をコピーしたものを売り主側が保管することにより、売り主側の印紙税分を節約することも可能です。
この印紙税も、契約成立時の売却価格によって異なります。

印紙税について – 不動産売買時に必要な税金その１

抵当抹消登記費用

売却の対象となる不動産に抵当権が設定されていて、まだローン返済が終了していない時に負担します。
これには、登録を抹消するための「登録免許税」と「司法書士の書類作成依頼」に対する費用の2つが含まれます。

<登記手数料＝司法書士報酬＋登録免許税＋実費>

・登録免許税・・・売却物件一件につき、1,000円
・司法書士報酬・・・土地と不動産なら、およそ3万円・不動産のみなら、およそ1万円が相場です

※事前調査・事後謄本・書類送料などの料金が加算される場合があります。
また、住所や氏名の変更があった場合、変更証明書を取得する必要があり、その費用がかかります。変更証明書は以下の通りです。

住所移転の場合＝住民票
氏名変更の場合＝戸籍謄本の変更証明書類
これに加え、変更した所有者事項につき登記が必要となりますので、その分の司法書士報酬＋登録免許税がプラスされます。

登録免許税について – 不動産売買時に必要な税金その２

譲渡税

不動産売却により、利益が出た場合の譲渡所得にかかる税金の事を一般的に譲渡税と呼ばれることがあります。
この場合、通常の所得（給与所得など）以外の臨時所得として税金を納める必要があります。

内訳は「所得税」と「住民税」ですが、2037年12月31日までは「復興特別所得税」が加算されます。
売り主が売却する不動産を保有していた期間が5年以下と5年超で税率が変わります。

・5年以下　39.63%　（所得税30%　住民税9%　復興特別所得税0.63%）
・5年超　　20.315% （所得税15%　住民税5%　復興特別所得税0.315%）

譲渡所得の具体的な計算式は以下の通りです。

<契約時の取引価格-（売り手の購入時の価格＋減価償却分＋譲渡にかかる費用）>

※減価償却とは？
ごく普通に暮らしていても、痛んでしまう不動産の耐用年数や残存価格のことです。
家屋の老朽化や、瑕疵担保に関わる「費用配分」「資産評価」「資金回収」のことを指します。

・費用配分・・・耐用年数に応じて一時支出を分けて費用化
・資産評価・・・買値を基準に、現状物件の価値を評価
・資金回収・・・毎年回収している過去の投資額

耐用年数は、種類によって分けられています。
・鉄筋コンクリート構造・・・47年
・木造建物住宅用・・・22年

例えば、耐震率の低下や畳のいたみ具合などが該当します。
譲渡税の計算に用いる「減価償却分」とは、売却前の付加価値をアップするためリフォーム代などです。

所得税と住民税 – 不動産売買時に必要な税金その４

測量費用

売却の準備のために、土地の面積を測る必要がある場合もあります。
さらに、隣人との境界線を明確にしておかなくては書類にも明記できません。
そのための測量にかかる費用のことを指します。

このように、譲渡税や測量費用もとても重要なものですが、所有している不動産の規模やリフォームの割合で変動していきます。

【仮に1,800万円で売却できた場合の費用例】

それでは、計算することで明確になる費用について、式を含めてご説明します。
仮に、1,800万円で不動産（土地＋建物）を売却できた場合の費用を計算してみましょう。

※成立した売買価格：1,800万円の場合（売却利益無し）

● 仲介手数料：（契約時の取引価格×3%＋60,000円）＋消費税

（1,800万円×3%＋60,000円）×1.08＝648,000円

● 印紙税：（1,000万円以上5,000万円未満）10,000円×2枚＝20,000円
※不動産譲渡に関する契約書について「租税特別措置法」による軽減税率で算出
本則税率では20,000円×2枚＝40,000円となります。

● 抵当権抹消の登録免許税： 土地＋建物　2,000円

● 抵当権抹消のための司法書士報酬： 30.000円（司法書士事務所により異なります）

● 合計
（仲介手数料）＋（印紙税）＋（登録免許税）＋（司法書士報酬）

648,000円＋20,000円＋2,000円＋30,000円＝合計700,000円

これ以外にもリフォーム代金や測量を行った場合の費用も別途必要となります。
さらに、引越しにかかる費用なども計算に入れておかれた方が良いでしょう。

不動産売却の場合、所有年数により評価も変動します。
特に家屋が傷んでいる場合は査定評価が低く、最悪の場合は解体費用がかかる可能性もあります。
このように、不動産の売却には購入時と同じように諸費用がかかることを念頭に置いておきましょう。