前回のブログ「 不動産売却の費用っていくらかかるの？費用を一覧でご紹介！」は不動産売却時に必要な様々な費用について書きましたが、今回はその中で不動産会社が手数料としていただく仲介手数料について詳しく解説したいと思います。

不動産売買するときに、個人で取引するのは非常に難しく専門の知識が必要になります。
しかも、高額な取引を行うので、トラブルが起こるのを避けたいですよね。
不動産売買時の最も多いトラブルは、次のようなことがあります。

・現在住んでいる人の生活権
・売却する土地の境界線の問題
・法律上の制限によって目的の用途に使用できない
（家を建てようと思って土地を買ったが、法律の制限で建築出来ない土地だったなど）
・売買するときの条件などの調整
（売買の詳細な条件の打ち合わせ漏れや、口頭の合意で進めてしまったなど）

このようなトラブルは、細かな点まで打ち合わせをして、書面に残すことで避けられます。
やはり不動産の取引をトラブルなく進めるには、不動産業者の仲介なしには難しいでしょう。

では、不動産会社に仲介を依頼すると、仲介手数料はどれくらいかかるのでしょうか。

【不動産売買の仲介手数料とは】

不動産売買の仲介手数料は「宅地建物取引業法 第46条」で上限が定められています。
従って、その上限を超えて仲介手数料をいただく事はありません。

この仲介手数料は、分かりやすく説明すると「不動産取引の成功報酬」になります。
成功報酬ですので、売買契約が成立して初めて仲介手数料が発生すると言うことになります。
もちろん、不動産会社に依頼せずに個人で全ての取引を行い締結できれば仲介手数料は必要ありません。
ちなみに、宅地建物取引業の免許を持つ不動産業者以外の者が、仲介手数料を請求することは違法行為となります。

不動産売買は、当事者がたとえ不動産に詳しくても、取引を完遂させるのはなかなか難しく、時間を要すると考えられます。
特に知り合いでない人に売買をするときは、金銭トラブルになる可能性が十分にあることを考慮しておく必要はあると思います。
そのように考えると、仲介手数料を支払っても不動産会社に任せるのが取引を円滑に進める方法なのではないでしょうか。

仲介手数料は売買価格により定められた料率があり、それに沿った計算方法で算出することができます。
「宅建業法（宅地建物取引業法）の計算式」と呼ばれ、売買価格を３つに分けて計算する方法です。
３分割で計算した金額を全て足した合計が手数料になります。

【不動産売買手数料の＋6万円とは？】

通常は「宅建業法の計算式」で算出するのですが、もっと早く計算できる方法があります。
その計算方式は、「速算法の簡易式」と呼ばれている計算方法です。
この方法で算出すると、不動産会社が出した見積書の仲介手数料の表記に、「売買価格×3%＋6万円」と書かれていると思います。

例えば400万円以上の物件売買の仲介手数料を、宅建業法の計算式と速算法の簡易式それぞれで表すと、以下の様になります。

このように宅建業法の計算式で金額を算出する場合、400万円以下の部分、200万円以下の部分を別々に計算して合計しなければなりません。
この別々の計算部分を簡略化して、「売買金額×3%＋6万円」とすることで、どちらも同じ金額になります。
400万円を超える物件の場合は、速算法で計算したほうが最も早く効率が良くなります。

では仮に売買金額を1000万円として、両方の方式で計算してみて実際に確認してみましょう。

【仲介手数料の計算方法】

宅建業法の計算式

①売買価格200万円以下の部分＝5%以内
②売買価格200万円超 400万円以下の部分＝4%以内
③売買価格400万円超の部分＝3%以内
※上記の売買価格は税抜きの計算です（別途で消費税をプラスします）
計算しやすいように、小数点以下は省きます

上記を例にして、売買価格を【1000万円】で計算をしてみます。
まず1000万円を、①200万円・②200万円・③600万円の３つに分けます。

①200万円×5%＝100,000円　100,000円＋消費税8%＝108,000円
②200万円×4%＝ 80,000円　 80,000円＋消費税8%＝ 86,400円
③600万円×3%＝180,000円 180,000円＋消費税8%＝194,400円

次に、①＋②＋③

108,000円＋86,400円＋194,400円＝388,800円

● 仲介手数料＝38万8千8百円

正規仲介手数料は、このように計算されます。
これを、簡単に計算できるようにしたのが、速算法です。
速算法では、金額を調整するために「3%＋6万円」を追加します。

速算法の簡易式

①売買価格200万円以下の場合＝5%以内
②売買価格200万円以上 400万円未満の場合＝4%以内＋2万円
③売買価格400万円以上の場合＝3%以内＋6万円

※別途で消費税をプラスします
計算しやすいように、小数点以下は省きます
ここでは売買価格1000万円で計算するので、③売買価格400万円以上の場合の数式のみを使用します。

1000万円×3%＋【6万円】＋消費税8%

分かりやすく、単体で計算していきます。

1000万円×3%＝300,000円
300,000円＋【60,000円】＝360,000円（税抜き仲介手数料）
360,000円×8%＝28,800（消費税分）
360,000円＋28,800円＝388,800円（税込み仲介手数料）

● 仲介手数料＝38万8千8百円

もし、速算法の【＋6万円】がなければ「32万8千8百円」になってしまいます。
宅建業法の計算式と、速算法の簡易式の金額を調整するために【＋6万円】が欠かせないのです。

以上のように、仲介手数料は法に定められた範囲内で計算されています。
また、不動産売買の取引も宅建業法に従って円滑に進めているのです。

不動産売買で迷っている方は、まずは見積もりを頼んで仲介手数料を確認してみましょう。