専任媒介?一般媒介?不動産売却時の媒介契約による違いとは

不動産売却 媒介契約

 
マンションや戸建て住宅、土地などを売ろうとするときには、一般的に不動産会社に仲介を依頼して購入者を探し、買い主が決まって売買契約を結び引き渡しという流れになります。

この不動産会社に仲介を依頼するときに、売り主の方と不動産会社で媒介契約を結びます。

この媒介契約には、専属専任媒介契約・専任媒介契約・一般媒介契約の3種類があり、それぞれの契約で不動産業者が行うべき義務や内容などが宅地建物取引業法によって定められています。

媒介契約の種類による違いは以下の通りです。

専属専任媒介契約 専任媒介契約 一般媒介契約
複数の業者と契約 × ×
自身で見つけた
売り主との取引
×
契約の有効期間 3ヶ月以内 3ヶ月以内 制限無し
指定流通機構へ登録 契約から5日以内 契約から7日以内 任意(規定無し)
売り主への報告義務 1週間に1回以上 2週間に1回以上 任意(義務は無し)

 
不動産会社は宅地建物取引業法に基づき、それぞれの契約で定められている義務を負います。

指定流通機構とは、通称「レインズ」と呼ばれており、国土交通大臣が指定した公益法人です。
不動産会社が加盟した不動産情報ネットワークにより、物件情報を広く公開しています。

レインズに物件を登録することで、より早く、条件の良い売り主を見つける可能性が高くなります。
全国に4つの指定流通機構(レインズ)があり、地域によって分類されています。

福岡県の不動産会社は「西日本レインズ」に所属します。
西日本レインズ(公益社団法人 西日本不動産流通機構)

それでは、それぞれの契約内容の違いについて解説していきます。

専属専任媒介契約

専属専任媒介契約を結んだ場合、物件の販売は全て契約した1社が行います。
したがって契約期間中は、売り主の方が他の不動産会社に仲介を依頼することはできません。

契約期間は最大3ヶ月となっています。(契約の更新は可能です)
不動産会社は、仲介手数料が成功報酬となるため、契約期間内に販売できなければ収入を得られないということになります。

また、契約した不動産会社は、販売活動の報告を、売り主の方に対して1週間に1回以上行う義務があります。
さらに契約から5日以内にレインズへの登録を行う義務が有り、情報を自社だけで抱え込むことは禁止されています。

専属専任媒介契約の最大の特徴は、売り主の方がご自身で買い主(例えば親戚や知人など)を見つけてきた場合(これを自己発見取引といいます)でも、契約した不動産会社を通して売買契約をしなければならないと言うことです。

メリット

  • ・不動産会社が積極的に販売活動を行う
  • ・売却が完了するまでの期間が、一般媒介契約と比較して短い場合が多い
  • ・レインズへの登録により、より条件の良い売り主が見つかる可能性が高い
  • ・報告義務により、不動産会社がどのような販売活動を行っているかを確認できる
  • ・不動産会社と1対1で対応するため、成約に向けてより密に進むことができる

デメリット

  • ・動きが悪い不動産会社や担当者と契約した場合、売り主に不利益となる場合がある
  • ・1社との契約のため、適切な販売活動がなされているかなどの客観的な判断ができにくい
  • ・自身で買い主を見つけてきた場合でも、不動産会社を通す必要がある

専任媒介契約

専任媒介契約は、専属専任媒介契約と同じく、契約した1社が物件販売の全てを行います。

専属専任媒介契約との違いは、ご自身で買い主を見つけてきた場合の取引(自己発見取引)が不動産会社を通さなくても可能なことと、販売活動の報告は2週間に1回以上となること、レインズへの登録が7日以内となっていることなどです。

自己発見取引は、不動産会社を通さず取引できるため、必要な経費(仲介手数料など)が少なくて済むなどのメリットがある反面、販売後のトラブルなどにご自身で全て対応する必要があるなどのデメリットもあります。

メリット

  • ・不動産会社が積極的に販売活動を行う
  • ・売却が完了するまでの期間が、一般媒介契約と比較して短い場合が多い
  • ・レインズへの登録により、より条件の良い売り主が見つかる可能性が高い
  • ・報告義務により、不動産会社がどのような販売活動を行っているかを確認できる
  • ・不動産会社と1対1で対応するため、成約に向けてより密に進むことができる
  • ・自身で買い主を見つけてきた場合、不動産会社を通さず取引が可能

デメリット

  • ・動きが悪い不動産会社や担当者と契約した場合、売り主に不利益となる場合がある
  • ・1社との契約のため、適切な販売活動がなされているかなどの客観的な判断ができにくい
  • ・自己発見取引を行った場合、交渉やトラブル対応などを自身で行う必要がある

一般媒介契約

複数の不動産会社と契約が可能です。

一見、有利なように思えますが、不動産会社は仲介手数料を成功報酬として得ているため、販売活動にコストをかけたとしても他の不動産会社によって売買の成約がなされてしまうと、マイナスになってしまいます。

そのため一般媒介契約の場合、あまり力を入れて販売活動を行わないと言った不動産会社は少なくありません。

さらに、同じ物件情報が複数の不動産会社から出されることで、購入を検討している人にとってはよく目につく反面、逆に不信感や不人気物件との印象を与えることもあります。

ただし、一般媒介契約であっても、きちんと販売活動をする不動産会社ももちろんありますし、そのような不動産会社を複数契約すれば、会社同士の競争により早く良い条件で販売できる場合もあります。

また、販売期間に時間的な余裕がある場合でしたら、後に専任媒介契約(または専属専任媒介契約)への切り替えを見据えて、最初に一般媒介契約でそれぞれの不動産会社の対応を見極めるといったことも可能です。

契約期間は法律では定められていませんが、行政の指導により通常は3ヶ月の場合が多いようです。

メリット

  • ・複数の不動産会社と契約することにより、会社間の競争が売り主にとって有利になる場合がある
  • ・不動産会社による対応の違いが分かりやすい
  • ・動きが悪い不動産会社があっても、他社に期待できる

デメリット

  • ・不動産会社によっては積極的な販売活動がなされない
  • ・その結果として売却できるまでに時間がかかる場合がある
  • ・レインズへの登録がなされなかった場合、物件情報が広く行き渡らない
  • ・不動産会社に販売活動の報告義務がない
  • ・同じ物件情報が複数の不動産会社から出るため、買い主にマイナスイメージを持たれる場合がある

 

媒介契約の種類によって、それぞれにメリット・デメリットがあります。
より良い条件で不動産を売却するには、不動産会社と適切な媒介契約を締結することが大切です。

任意売却の場合は、以下の理由により、基本的に専属専任媒介契約か専任媒介契約となります。

  1. 物件の売り出し期間が限られている
  2. 債権者との交渉が必要なため、窓口を一本化する必要がある
  3. そもそも債権者が一般媒介契約を認めない

任意売却では、一般的な不動産売却の手続き以外に、債権者との交渉や手続き、売り主の方へのアフターフォロー(引っ越し先の確保や、残債の整理など)が必要なため、知識と経験が重要となります。

慎重に検討なさってからの媒介契約をお勧めいたします。

 

 

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