今、住んでいる自宅を売却したい。

住宅ローンの支払いができなくなった、転勤で売却する必要に迫られた、離婚するので自宅は売って財産分与したいなど、理由は様々だと思います。

どのような理由であれ、自宅がまだ住宅ローンの支払い中で、抵当権が付いている状態だったときに、どのように売却すれば良いのか悩まれる方もいらっしゃるのではないでしょうか。

このようなときに、私ども「任意売却の窓口」がお役に立ちます。

住宅ローンを完済している、または住宅ローンの残債を一括返済できるという場合で、住宅ローン以外の抵当権が設定されていなければ、既に抵当権は抹消、もしくは売り出す前に抹消できるため、全く問題なく売却できます。

住宅ローンの残債はある（住宅ローンの支払い中である）が、売却額が残債を上回る、あるいは売却額が下回ってもその差額を一括で支払えるといったケースも、基本的に問題ないといえるでしょう。

この場合、所有権移転登記時に抵当権を抹消することを条件に、売り出し期間中は抵当権がついたまま売り出されることになります。

買主が決定し、その買主と売買の決済時に、買主からの入金と住宅ローン残債の支払いを同時に行い、抵当権抹消登記と所有権移転登記を同時に行うことで、売買が成立します。

もし、買主が購入資金として住宅ローンを組んでいれば、このとき同時に買主への住宅ローンの抵当権が新たに設定されます。

このように、住宅ローンを支払い中で抵当権が付いた不動産であっても、買主に引き渡す前、あるいは引き渡すときに残債を完済できる時は、通常の不動産売買として取引ができます。

一方、住宅ローン支払い中の不動産を売却したいが、残債の一括返済はできない、または売却額が住宅ローンの残債を下回るが、その差額を負担できないなど、住宅ローンの完済が難しくて抵当権抹消ができないといったとき。

この、住宅ローンの残債務より売却額が下回ることをオーバーローンと呼び、このオーバーローンとなっている不動産を売却する手続きを任意売却といいます。

通常であれば売却しても住宅ローンが残ってしまうため抵当権抹消ができない不動産を、任意売却の手続きを行うことで、債権者（住宅ローンの金融機関など）に抵当権抹消の手続きをしてもらい、不動産売買を成立させます。

売却額との差額は無担保債権として売主に残りますが、その返済についても債権者との話し合いで、月々返済可能な額を返済していく事になります。

任意売却の手続きは、通常の不動産売買とは違う、様々な知識や経験が必要な不動産取引であることは、このサイトやブログの中でも取り上げてきました。

今回は、これまでの記事を振り返りながら、もう一度任意売却についておさらいしたいと思います。

どのようなときに任意売却ができる？

私どもへお問い合わせいただく中で、一番多いのは、裁判所から競売開始決定通知が届いたが、どうすればいいのか分からないというご相談です。

住宅ローンの滞納が続く中で、正直それなりの覚悟はなさっていても、現実に裁判所から特別送達によって届く「競売開始決定通知」によって、初めて、なんとか競売を取り下げることはできないだろうかとお考えになられるお客様は沢山いらっしゃいます。

ほとんどの場合、この「競売開始決定通知」が届いてからご相談いただいても、任意売却を行うことで競売より有利な条件で自宅を売却することが可能です。

裁判所から競売開始決定通知が届いたら終わり？競売を取り下げてもらうには

したがって、競売が開始されてからご相談いただいても、もちろん大丈夫なのですが、任意売却に限らず不動産売却では、時間的な余裕があればあるほど、より有利な条件での売却が可能です。

ですので、できれば住宅ローンの支払いに不安がでてきた時点でご相談いただく事がベストだといえます。

状況をお伺いし、任意売却以外の解決が可能であれば、それをご提案することもできるからです。

任意売却以外の解決法はある？住宅ローンが払えないときの対処法とは

また、もし売却後も住み続けたいとお考えであれば、リースバックという方法もあります。

ただし、リースバックの手続きは通常の任意売却よりもさらに時間がかかるため、こちらも早い段階でご相談いただく必要があります。

任意売却後も住み続けたい！リースバック・買戻しによる任意売却とは

住宅ローンの滞納以外で任意売却が有利なケース

任意売却は住宅ローンを滞納してこれ以上支払えないときに行うことが一般的ですが、それ以外のケースでも任意売却をした方が良い場合があります。

離婚時に住宅ローンが残っている自宅を売却する場合

住宅ローンを支払い中の持ち家があって離婚となった場合、妻と子供がそのまま住み続けて夫が住宅ローンの支払いを続けるといったケースが多いかと思われますが、注意しておかれた方が良い点があります。

それは、将来、住宅ローンの支払いが止まったときにトラブルとなることが多いということです。

離婚したら住宅ローンは誰が支払う？離婚時の財産分与の注意点とは

また、妻または夫が連帯保証人や連帯債務者となって住宅ローンを組んでいた場合、離婚を理由に連帯保証人や連帯債務者の名義を外せることはありません。

離婚で、住宅ローンの名義は変更できる？問題点をパターン別に解説！

離婚で不動産の所有名義はどうなるの？財産分与と名義変更の問題点

したがって、離婚時にはよく話し合った上で離婚協議書を公正証書にしておくなどの対策も考慮なさった方が良いでしょう。

最近では、お子様がいらっしゃらない場合や、若いご夫婦の場合、離婚時に持ち家を売却（オーバーローンの場合は任意売却）して、後々問題がないようにスッキリさせて別れられる方も多いように見受けられます。

税金の滞納により自宅を差し押さえられた場合

住宅ローンの返済や他の支払いを優先させて、税金を納めるのがついつい後回しとなってしまうという方も多いようです。

実は、税金は最優先で支払っておかなければ、もし税金の滞納により差し押さえられた場合、非常に困るケースが多いといえます。

税金の滞納分は、たとえ自己破産をしたとしても免責（払わなくても良いこと）にはなりません。

また、一度差し押さえられてしまうと、その差押えを解除してもらうためには原則として滞納分全額納付が必要です。

自宅の任意売却を決心なさっても、差押えを解除してもらわなければ任意売却ができませんが、その税金の差押え解除は簡単ではありません。

もし、税金の滞納があり、その支払いの目処が立たないときは、早めに相談して下さい。

税金滞納による不動産差し押さえ解除の方法

住宅ローン支払い中の不動産が税金滞納により差し押さえられたら

住宅ローン以外の債務で差し押さえられた場合

住宅ローン以外に不動産担保ローンなど組んでいた場合は、その支払いが滞ると抵当権を行使されて競売へという流れになります。

不動産担保ローン以外の、例えば消費者金融からの借金があったとして、これを支払えなくなったときには、「仮執行宣言付支払督促」による債務名義を取られ、差押えを受ける場合があります。

この場合、差し押さえられるのは不動産ではなく給与や預金口座といったことがほとんどですが、個人的に多額の借金がある場合などでは、不動産を差し押さえられるといったケースもあります。

債務名義により差押えら得た場合は、やはり競売へという流れになります。

したがって、「仮執行宣言付支払督促」を受けた時点で異議申立てを行い、その後の対応を検討する必要があります。

「仮執行宣言付支払督促」を無視した場合、債務名義により強制執行が可能となってしまいますので、注意して下さい。

住宅ローン以外の借金でも差し押さえられる？債務名義での強制競売とは

最近では、中古マンションや中古戸建て住宅の取引が盛んになり、抵当権が付いたままの不動産を売り出すことは、もはや当たり前のようになってきています。

ただし、オーバーローンであった場合、任意売却の知識や経験が少ない不動産会社では売却後にトラブルとなるようなケースもあるようです。

もし、抵当権付き不動産の売却をご検討の場合、一度私ども「任意売却の窓口」にご相談いただけますと幸いです。