住宅を購入する場合、現金一括での購入をなさる方はごく少数で、多くの方は「住宅ローン」を組んで購入されるかと思います。
この住宅ローンとはいわゆる金融商品ですが、銀行でしか取り扱われていないと思ってらっしゃる方も多いようです。

実は銀行以外にも生命保険会社や信販会社、ノンバンクや住宅金融専門会社などでも住宅ローンは取り扱われています。

住宅ローンを組む場合には、貸す側（債権者：住宅ローンを取り扱う銀行など）が指定する信用保証会社が連帯保証をする、債務保証委託契約を交わす場合が一般的です。（ネット銀行や住宅金融支援機構などの場合、保証会社を使わない事もあります。）

そして、購入する不動産の登記に、債務保証委託契約を交わした保証会社や住宅ローン取扱金融機関を第一順位とする「抵当権」が設定されます。

では、そもそもこの「抵当権」とはなんなのか、詳しく解説していきましょう。

【抵当権とは？】

住宅を購入するには、数百万から数千万の多額な資金が必要になります。
その資金を住宅ローンとして借り、それを完済するまでは毎月分割して長期間返済をしていきます。

金額が大きいこと、返済が長期に渡ることは貸す側（銀行などの住宅ローン取扱会社）にとって大きなリスクとなります。月々の返済が遅れたり、止まる可能性があるからです。

そのリスクを低減するため、貸す側は担保を設定します。
住宅ローンの場合はその購入対象の住宅を担保にすることで、ローンの返済が滞った場合にはその担保を差し押さえることが可能になります。

貸す側としては担保を設定することで、債務者の返済が延滞することを抑制し、返済不能となった場合でも担保を差し押さえることで債権をある程度は確保できることになります。
この担保が「抵当権を設定する」と言うことになります。

抵当権を設定した場合、債権者は「抵当権者」となり、債務者が返済不能になると担保にした不動産を差押え、競売にかける権利を得ます。
債権者は、競売にかけた不動産の買主（落札者）から購入金を得ることで、住宅ローンの残債に充てることができます。

抵当権にはもう一つ、「根抵当権」があります。
根抵当権とは、金融機関から何度も金銭の貸し借りをする時の手間を省くときに利用されます。
一般的には個人での利用ではなく、継続した取引がある法人が利用します。

通常は、企業が金融機関からお金を借りるとき抵当権を設定し、返済が終わると抵当権を抹消します。
しかし、毎回設定と抹消を繰り返すと、その分登記費用がかかります。

そこで、金融機関はお金を貸す上限額を決めます。その上限額を極度額とし根抵当権を設定することで、その範囲内であれば抵当権を毎回設定することなくお金の貸し出しを行います。

例えば、お金を借りるときの「極度額」を5,000万円に決めておくと、5,000万円の範囲であれば何度お金を借りても抵当権を変更する必要がありません。
「根抵当権」は、抵当権の設定と、抵当権の抹消の手続きを減らすために利用されています。

【任意売却時の抵当権抹消について】

「抵当権抹消」には、2つの場合があります。

一つは、借りた側（債務者）が住宅ローン返済を順調に済ませ、完済して抹消する方法です。
この場合には、当然ですが残債務はありません。
但し、完済しただけでは登記上の抵当権は抹消されませんので、きちんと手続きをする必要があります。

もう一つは、ローン返済が難しくなった人が、不動産の任意売却を検討する際に行使します。
不動産を売却するには、不動産に付いている抵当権を抹消する必要があります。
これは、不動産の買い手（新しい所有者）が自分の所有となった不動産を、元の所有者のために担保として提供する物上保証人と同じ地位になってしまうからです。

ここでは、住宅ローンの債務が残っており、抵当権が設定されている不動産を任意売却する時の、抵当権抹消について解説します。

抵当権は人ではなく物（物件）に設定されます。
従って住宅ローンの残債がある不動産を売却する時に、抵当権がその不動産に設定されていてそれを抹消しなかった場合、売却後も抵当権が設定されたままの状態となります。

実は抵当権が設定されたまま不動産を売買することは可能です。
しかし買う側にとって、抵当権が設定されたままの不動産を購入することは、メリットもなくリスクだけを負うことになります。

そのため、抵当権が設定された不動産を売却するためには、売り出す前に残債を一括返済して、抵当権を抹消した上で売り出さなければ売買成立は難しいと言えるでしょう。

しかしそれでは、残債をあらかじめ一括返済できる人しか、住宅ローン途中の物件を売却できないことになってしまいます。
住宅ローンの返済が難しくなっている人は、当然ですが一括で返済できるわけがありません。

そこで、不動産会社が抵当権者と交渉し、売買成立時に抵当権抹消手続きをしてもらえる承諾を得て、その物件を売り出します。
つまり売り出している間は、まだ抵当権が設定されている状態です。

任意売却を専門としている不動産会社は、その物件の売却額が残債額を下回り、売却額全てを返済に充当しても債務が残る場合でも、抵当権抹消手続きをしてもらえるように交渉します。
債権者（抵当権者）にとっても、最終的に競売になって回収できる金額より、任意売却で得られる回収額が多い場合はメリットがあるため、このような交渉が可能なのです。

売買成立後、売却で得た金額から売却の際にかかった諸費用を差し引いた金額を残債に充当して、抵当権の抹消手続きを行います。
この場合の「売却にかかった諸費用」とは、次のような費用の合計金額です。

・売却仲介手数料
・抵当権抹消手続き費用
・譲渡税
・測量費用（売却のために必要が認められた場合）
・その他（司法書士費用など）

もしも、抵当権に対する債権者が複数いる場合には、借りた金額の高い「第一抵当権者」から順に返済します。
もし、全額がすべての債権者に行き渡らない時には、不動産会社が間に立って債権者間の調整で返済の割合を決定します。

【住宅ローン完済時の抵当権抹消について】

順調にローンの返済が完了すれば、購入時の「抵当権設定登記」は効力を失うことになります。
抵当権は、あくまでも債権者の財産の保護を目的としているためです。
しかし、「抵当権が効力を失った」ということも、書類上ではっきりしておかなくてはなりません。

抵当権抹消の手続きを怠ると、ローンを組んだ金融機関に何かあった場合、改めて手続きをする必要が出てきます。
たとえば、銀行の合併や倒産が生じたときに、新たな代表者と手続きをやり直す事になってしまいます。

返済が完了した段階で、ローンを組んだ金融機関から「抵当権抹消」のための書類が届きます。
しかし抵当権を設定したときのように、司法書士まで紹介してもらえることはないでしょう。
これは、返済が完了した段階で抵当権の抹消まで見届ける義務が貸した側にないためです。

この場合、書類を受け取った人は、次のいずれかの方法で手続きを済ませます。

・最終的な責任部署である法務局に自ら足を運ぶ
・自ら司法書士を雇う

 
このように、住宅ローンを組むときの抵当権には、とても重要な権利がつまっています。
しっかり理解してから、ローン返済の契約および不動産の売却を検討しましょう。