住宅ローンの支払いが滞ると、金融機関は該当する不動産を差し押さえます。
差し押さえられた場合、あとはルールに従って競売にかけられてしまうでしょう。
競売になると、様々なデメリットが生じます。
 

【競売とは】

住宅ローンの支払を滞納すると、早ければ3ヶ月、遅くても半年で該当する不動産は差し押さえられるでしょう。
そうなると競売に出され、裁判所の指示のもとに売却されてしまいます。
債務者の考えとは関係なく、競売の手続きは進められていくのです。

競売になって購入者が決まると、元の所有者は購入者に抵抗する方法は無く、速やかに退去しなければなりません。
すなわち、無条件で家を引き渡すことになってしまいます。

退去時に、立ち退き料などのトラブルが起きる場合も珍しくありません。
また、購入者の落札価格よりも住宅ローンの残りが多ければ、もちろん借金となって残ってしまいます。

その他にも、競売の場合ならではの債務者にとって、問題となることがあるでしょう。
まず、裁判所が競売を決めると、執行官が調査にやってきて、家の写真を撮ります。
これをもとに、現状調査報告書を裁判所に提出します。
同時に、不動産鑑定士が不動産の評価を行い評価書を裁判所に提出するのです。

現状調査報告書と評価書が裁判所に提出されると、物件明細書が作成されます。
この３つの書類（いわゆる3点セット）が揃うと、売却日時に情報公開されるのです。
住所や地番・家の外観・間取りなどの情報が、競売情報に掲載されてしまうでしょう。

競売情報の公開は、期間入札の公告が行われると同時に裁判所の物件明細書等閲覧室に上記3点セットの写しが備え置かれます。またインターネットでの競売物件情報公開も始まります。
不動産競売物件情報サイト

債務者の住所はもちろん、知られたくない様々な情報が、掲載されてしまうのです。
また、家の外観や室内の写真なども掲載されるので、多くの方に競売のことが知れ渡ることになります。
特に、小さな子供がいる家庭ではメンタル面で深刻な問題になります。

心配なのは、競売業者の存在になります。
裁判所の情報を元に、自宅の写真を撮りに来たり、問題がないかと近所の方に聞いて回るでしょう。
これにより、競売にかけられた事実は、あっという間に近所に知れ渡ります。
このような場合がほとんどのため、競売以外の選択肢を選ぶことが重要なのです。

競売を取り下げて任意売却を行うためには、期間入札の公告に記載されている開札期日の前日までに、競売を申し立てた債権者が取下書を裁判所に提出する必要があります。
債権者に任意売却を承認してもらえても取下書の提出が期限までになされる必要がありますので、実際に競売を取り下げてもらうためには、開札期日の前日よりさらに前までに任意売却の承認を得なければなりません。

その承認はおもに、その物件の購入者が決まる必要がある場合がほとんどですので、少しでも早く行動する事が大切です。

【競売の売却基準価額】

競売物件の価格は、裁判所から委嘱された不動産鑑定士によって決められます。
この金額が、「売却基準価額」です。以前は「最低売却価額」とされていましたが、平成17年4月の民事執行法改正により「売却基準価額」に変更されました。

売却基準価額は、一般的な市場価格よりも遥かに低い価格になります。
市場価格の5割から7割に、設定されることが、ほとんどです。
そのため最終的には、通常価格の約8割くらいの価格で落札されることもあります。

【競売落札から強制立ち退きまでの流れ】

競売で不動産が落札され買い主が決定し、その買い主が落札金額を納付した時点で、競売物件は落札者に所有権が移ります。
正確には代金を納付した後に抵当権の抹消や所有権移転登記を嘱託して競売手続きが終了となります。

その後、一般的には買い主と話し合いを行い引き渡し期日（引っ越しして立ち退く期日）を決め物件を明け渡すことになりますが、多くの場合数ヶ月待ってもらえる様なことはありません。
買い主にとっては明け渡しを待つことに何もメリットがないからです。

また住宅ローン会社や保証会社、債権回収会社（サービサー）などの債権者からは競売手続き終了後、住宅ローンの残債から競売落札金額を引いた残りの債務を一括請求されることとなります。

引き渡しに応じない場合、裁判所から「引き渡し命令」が出されます。この引き渡し命令の申し立ては、買い主が代金を納付後すぐに行うことができ、申し立てに問題がなければ３～４日で引き渡し命令の決定がおります。
その後、不服申し立てがなければ１週間で強制執行手続きへの移行が可能になります。

強制執行執行手続きの申し立てが行われると、早ければ１ヶ月で強制執行が完了することになります。

明け渡し強制執行になると、執行官が作業員を連れてやってきます。
そして、家財道具を運び出して、強制的に自宅を追い出される事になってしまいます。

【任意売却がオススメ】

住宅ローンの滞納が続き、支払いを続けることができないと思ったら、即行動することが大切です。
また、銀行や金融機関から任意売却を勧める通知が届くこともあります。
この通知を放置すると、各機関が競売に向けて動き出してしまうのです。

任意売却であれば、競売より10％から25％も高く売却することが可能です。
さらに、強制的に執行される競売に比べると、次のようなメリットがあります。

• ・場合によっては、引越し費用が確保できる
• ・残債務の返済法を交渉できる
• ・引っ越し時期などを相談できる
• ・情報の秘密厳守で周りに知られない

競売でも任意売却でも、自己破産をしなければ住宅ローンは残ります。
残った債務に対しては、支払い義務が生じるでしょう。
そのため、売却後の経済的負担も考えなければなりません。
だからこそ、有利な条件で交渉できる、任意売却が、オススメです。