前回は戸建て住宅を売却するときのコツについてお話しいたしました。
今回はマンションを売却するときのコツについて書いてみたいと思います。

これも、任意売却の時に全て当てはまるわけではありませんが、知識として知っておかれることをお勧めします。

マンション売却を検討するとき、まず最初に用意する物はマンションを購入した時の書類になります。

・マンション購入時の図面
・契約書
・重要説明事項等の書類
・固定資産税納付書
・パンフレットなど

これらを参考に、まず「築年数」「建物面積」「間取り」を把握しておきましょう。
不動産会社に問い合わせて査定をしてもらうとき、これらの書類があれば話がスムーズに進みます。

ただしこれだけでは、マンションをより有利に売却することはできません。
マンションを売却するときには、以下の７つのコツを覚えておくことで、より高値での売却を目指しましょう。

① マンションを高く売る方法
② マンションを売る時期・タイミング
③ 場合によってはリフォームも視野に
④ 一戸建て売却との違いを知る
⑤ インターネットの一括査定は慎重に
⑥ 購入希望者の購入条件を把握する
⑦ 内覧前に注意点を再確認する

それでは、それぞれの項目について解説したいと思います。

【① マンションを高く売る方法】

「PCDAサイクル」という言葉をご存じの方も多いかと思います。
「PCDAサイクル」とは、事業活動で用いる品質管理業務などを効率よく進める方法に良く用いられています。
この「PCDAサイクル」はマンションを売却するときにも有効です。

・Plan・・・計画＝より高い価格で売却するための計画
・Do・・・・実行＝計画通りに売却活動を実行
・Check ・・検証＝マンションの内装をしっかりと点検する
・Action・・改善＝必要であればリフォームを考える/売却できないときは計画を見直す

このように書くと当たり前のことのように思えてしまいますが、実際に実行するのは大変だと思います。
ですから、必要範囲内は自分で実行し、分からないことは専門家の知識を頼ることをお勧めします。

実績のある不動産会社は、高く売れる時期や、マンションの内装を見栄え良くする術を熟知しています。
分からないことに時間をかけるよりも、専門家に任せることが早期・高額売却への近道になるでしょう。

相場を知り、セールスポイントを把握しておくと希望売却価格の設定も容易になります。
ペット同居可能、防音設備、セキュリティー強化されたマンションなどは付加価値が出る場合もあります。

少しでも高く売るために、仲介者にはしっかりとセールスポイントを伝えましょう。

【② マンションを売る時期・タイミング】

少しでも希望売却価格に近い額で売却するためには、売り出す時期も深く関係してきます。
最も良いタイミングなのは、春先の1月～3月にかけて卒業、入学シーズンの前が良いとされています。

この時期は不動産業界にとって繁忙期にあたり、慌ただしく引っ越しする人も多くなり、マンション購入を考えている人も増えてきます。
好機を活かすことで、価格相場よりも高値で売却できる可能性も十分でてきます。

この1月～3月に売り出すためには、余裕をもって準備されることをお勧めします。
その時期として、閑散期になる9月～11月には準備に取りかかりましょう。

繁忙期に慌てなくて済むように、しっかりと計画を練って売却に備える事が大切です。

【③ 場合によってはリフォームも視野に】

売却時に、室内があまりにも傷んでいると内覧の時にやはり不利になります。
交渉時に安値を提示されるばかりか、購入意欲さえ失わせる事にもなりかねません。

部屋は綺麗に整理整頓を心がけ、極力物を置かないのがポイントです。
モデルルームのような見せ方を目指しましょう。

リフォームは、その費用分が必ず回収できるとは限らないため、絶対に必要というわけではありません。
ただし、タバコやペットなどの臭いが染みついているなど、通常のクリーニングでは取れない臭いや汚れがある場合、購入希望者に敬遠されることが良くあります。
費用対効果を考えて有利と思われる場合は、壁紙の張り替えなど一定のリフォームを検討されてみても良いかと思います。

また水回りは特に要チェックポイントになるので、専門業者によるハウスクリーニングをお勧めします。
コンロ周り、シンク、フード、バスなど、自身で掃除するよりも格段に綺麗になります。
ハウスクリーニングであれば、それほど大きな費用負担にはならないでしょう。

ちょっとした心遣いや費用負担が好印象となり、早期成約に繋がることもありますので不動産会社とよく話し合われてみてはいかがでしょうか。

【④ 一戸建て売却との違いを知る】

マンションを売却するときと一戸建てを売却するのには、いくつかの違いがあります。
そのなかで一番の違いは、建物の耐久年数です。

一般的に一戸建てに多いのは、木造建築で、耐久年数は22年です。
マンションの場合はRC構造で、耐久年数は47年になっています。

不動産の場合は通常、築年数を基準に建物の価値が決まり売却価格にも違いが出てきます。
建物は建築から経過した年数の分償却するため、築年数が古いほど価格は下がっていきます。
しかし、マンションは耐用年数の長いため、木造の一戸建てに比べ値下がりの率は低いのです。

また一戸建ては所有する土地があるので、土地の相場に合わせた売却価格になります。
これに対しマンションは、土地は敷地権となっていますので建物（専有部分）と一体での販売となり、建物の価値でその売却価格が左右されます。

土地の価値は、立地条件が一番のポイントになります。
マンションの多くは、駅の付近に建てられることが多く、一戸建ては駅から離れた住宅街に物件が多くあります。

立地条件の良さやセキュリティーの面では、マンションのほうが有利だと言えます。
逆に一戸建ての場合は、建物の価値がなくなったとしても利便性の良い場所であれば資産価値はマンションよりも高くなる場合があります。

さらに建物の維持・管理の仕方、リフォームの有無でも売却価格に差が出てくる場合があります。
一戸建ては、管理費・修繕費用を個人で用意しますが、マンションは修繕積立金で賄うことができます。

【⑤ インターネットの一括査定は慎重に】

一戸建てを有利に売却する為ぜひ覚えておきたい５つのコツ！でも書きましたが、無料の一括査定サービスを利用するときは注意が必要です。

多数の業者さんに査定依頼を出してしまうと、その後の電話やメール対応に苦慮することになってしまいます。
利用する場合でも2～3社への査定依頼にとどめられることをお勧めします。

懇意の不動産会社があれば、そちらへ依頼されるのが一番良いかと思います。
そのような不動産会社がなければ、知人・友人に聞いてみる、インターネット等で各会社の評判・口コミなどを調べ、数社に絞って査定依頼をなさるのが良いのではないでしょうか。

正式に、仲介してもらう不動産会社が決まれば、次は「媒介契約」を締結することになります。
「媒介契約」は、以下の３通りから選択が可能です。

1.専属専任媒介・・・1社のみ契約が可能で、売却活動全般を1社に任せ、他の不動産会社とは契約できません
2.専任媒介・・・・・上記と同じ内容ですが、自分で直接見つけた購入希望者は、不動産会社を通さずに契約できます
3.一般媒介・・・・・同時に複数の不動産会社に、仲介を依頼することができます

いずれの契約も、契約期間は3ヵ月になっているので、延長したい時は仲介会社に延長申し込みが必要になります。
ただし実務上は、売主様から解約の意思表示がなければ、継続するケースが多いです。

また不動産の仲介手数料は成功報酬ですので、売買が成立しなかった場合、仲介手数料はかかりません。

【⑥ 購入希望者の購入条件を把握する】

一般的に購入希望者は、物件をできるだけ安価で購入することを考えています。
ただし、ただただ安くだけを求められる方ももちろんいらっしゃいますが、多くの方は満足のいく物件であればそれに見合う対価を払う準備はできているものです。
安値にこだわりすぎて、気にいった物件の購入を断られてしまうと元も子もないからです

売る方は高く売りたい、買う方は安く買いたいとお互い考えるのが当然です。
売り手と購入希望者の妥協点をなるべく正確に把握しましょう。

そして、仲介する不動産会社の担当者には希望をしっかりと伝え、売り手と買い手のお互いが納得できる金額での販売を目指しましょう。

【⑦ 内覧前に注意点を再確認する】

内覧での第一印象が、成約に大きく関わってきます。
購入希望者は内覧時に、どのようなことを注意して見ているのでしょうか。

これまでの経験から、よく伺うチェックポイントをご紹介します。

①換気の取り忘れ　　＝日ごろから喚起していないと臭いがこもってしまう
②カーテンの束ね忘れ＝カーテンを束ねる習慣がないと変色してしまう
③ベランダの清掃　　＝チリやゴミが溜まりやすい排水溝を掃除できていない
④キッチンの傷み　　＝汚れを落とすために磨き過ぎて傷にしてしまう
⑤エアコンの切り忘れ＝喚起をせずにエアコンを頻繁に使用すると壁紙が湿気を帯びる
⑥水回りの汚れ　　　＝キッチンとバスの水垢は毎日掃除しないと落ちなくなる
⑦損傷個所の放置　　＝フローリングやクロスの傷みが酷いと購入意欲が湧かない

内覧前に、以上の点をチェックしましょう。

また実際の内覧時には

① 照明はなるべく明るく
② モデルルームのように生活をイメージさせる

といった点にも注意しましょう。
 
以上の事をしっかり実行して、よりよい条件での売却を目指しましょう。

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