住宅ローンを滞納したまま放置しておくと、住宅ローンを組んだ金融機関より督促されます。
それも無視した場合、3ヶ月～6ヶ月で競売の申立てが行われます。
申立てが通ると、やがて裁判所から競売開始決定通知が届きます。

ほとんどの方は、裁判や裁判所とは無縁の生活をなさっていると思います。
裁判所からの競売開始決定通知は「特別送達」という滅多に見ることない郵便で届きますので、萎縮されたり、開き直ってしまわれる方も多いようです。

この「特別送達」は裁判所からの訴状など、民事訴訟法により送達すべき書類や内容が決められており、正当な理由なく受取拒否はできません。

では、裁判所から競売開始決定通知が届いたら、おとなしく競売が終わるのを待つしかないのでしょうか？

実はこの競売開始決定通知が届いたときに、なにか良い方法はないかと調べられて、任意売却という解決方法を初めて知り、ご相談に見えられるお客様が大変多いのです。

任意売却で解決するには、最終的に競売の申立てを債権者に取り下げてもらう必要があります。
では、どのような進め方をすれば競売を取り下げてもらえるのでしょうか。

今回は「競売開始決定通知」が届いたあとに、この競売を取り下げてもらうにはどのようにすれば良いかお話ししたいと思います。

【競売開始決定通知が届いたらどうなる？】

「競売開始決定通知」が届いたということは、文字通り、債務者が所有する不動産を、競売により売却する手続きを始めますという裁判所からのお知らせが届いたということです。

この通知が届くと、競売の申立てを取り下げてもらえるタイムリミットは約5～6ヶ月となります。

まず、通知から1ヶ月以内に執行官が不動産鑑定士とともに現れ、物件の現況調査が行われます。
立ち会いがなくても室内に入って写真を撮られ、部屋の隅々までチェックされるなど、強制的な調査です。

そして、その現況調査から2～3ヶ月で今度は「競売の期間入札の通知書」が送られてきます。
この通知書には、入札の期間や開札期日など具体的な日程や、売却基準価額など幾らで競売にかけられるのかが記載されています。

そして、その約1ヶ月後には競売を行いますという「 期間入札の公告」が行われ、その約2週間～1ヶ月後に期間入札が始まり、落札者が新しい所有者になるという流れになります。

競売申立ての取り下げを行える期限は、開札前日です。
この日までは競売申立人が取り下げ申請を行うことで競売の取り下げが可能です。

開札が行われ落札者が決まったあとも、代金が納付されるまでは競売取り下げが可能ですが、落札者の同意を得ることが必要になります。
ですが、落札者も競売に対してコストが掛かっているため、落札者が取り下げに同意する可能性はほぼ無いと言えるでしょう。

したがって、競売取り下げを行うには、金融機関内部で売却の稟議を通す時間や、取り下げの為の書類の準備だけでなく、契約、決済、引き渡し（債務者の引っ越しを含む）など全てを開札より前に完了する必要があります。

住宅ローンの債権者は、銀行などの金融機関や保証会社ですので、担当者の一存で手続きはできません。
社内の関連部署や責任者から、承諾を得て取り下げ手続きを進めなければなりませんので、その時間なども考慮しなければならないからです。

では、実際に取り下げてもらうにはどのような条件が必要でしょうか。

これは、債権者により必ずしも同じ対応がなされるわけではありませんが、一般的には上記のように、競売を取り下げる申請の期限より前に任意売却を成立させることが必要条件となります。

債権者にとっては、競売での売却より任意売却の方がより多い回収を見込めますので、多くの場合は同意していただけます。

また債務者にとっては、任意売却できれば、競売の場合より高く売れることで残債がその分少なくなります。
さらに「 期間入札の公告」より前に競売の取り下げが行われれば、競売を公にされることもなく秘密も守れます。

任意売却は、売り出し期間に余裕があればあるほど、良い条件で売却できる可能性が高くなります。
「競売開始決定通知」が届いたら、タイムリミットが設定されたと言うことですので、少しでも早く任意売却をご検討されることをお勧めします。

【任意売却に切り替えれば必ず競売の取り下げは行われるのか】

任意売却を行うには、競売を取り下げてもらわなければなりません。
ただし、一度競売を申立てられると、債権者に取り下げ申請をしてもらうことは簡単ではありません。

任意売却が成立することはもちろんですが、その任意売却が、競売よりも債権者にとってメリットがある必要があります。

例えば、任意売却で買い手が現れてもその売却額が競売での見込み額より低い場合などは、そのまま競売を進められてしまうこともあります。
また、取り下げ期限より早い時期に任意売却の話が決まっても、さらに良い条件で買い手が現れるのを待つため、ぎりぎりまで取り下げに応じてもらえない場合などもあります。

競売を申立てられたあとに任意売却で物件を売り出しても、買い手が現れ、債権者との話がまとまるまでは、競売手続きも平行して進められていきます。
従って、リミットまでに任意売却できなければ、そのまま入札が始まり、落札されて落札者が代金を納入した時点で、債務者の所有権はなくなってしまうことになります。

このように、競売手続きが開始されたあとは、その取り下げを行ってもらえるかどうかは債権者次第ということになります。
取り下げ申請をしてもらえるかどうかは仲介する不動産業者の腕にかかっていますが、任意売却の経験がない不動産会社では難しいと言わざるを得ません。

ただし例外的に裁判所が競売の取り下げを命じる場合があります。
それは、一番抵当権者以外の債権者が競売の申し立てを行った場合に、一番抵当権者へ配当を行うと、競売を申し立てした債権者への配当をするとこができないとき（無剰余といいます）です。

例えば

一番抵当権者の債権額　２０００万
競売申し立てをした債権者の債権額　１０００万円

だった場合に、

予測される競落額が１０００万しかなく、競売申し立てをした債権者への配当が見込めない場合などです。

【競売申し立てを取り下げてもらうために必要なこと】

競売申し立てを取り下げてもらうには、債権者から取り下げ書を裁判所に提出していただく必要があります。
取り下げ書には、「裁判所提出用正本」「債務者用副本」「所有者用副本」があります。
この書類を、開札期日前日までに管轄の裁判所へ提出してもらわなければなりません。

期限の利益を失った場合、残金を一括で払えれば問題ありませんが、実際には難しいでしょう。
相談時には、何よりも債権者に対して誠意を見せることが大事です。

この場合の誠意とは、債務を必ず返済するという約束が必要不可欠になります。
きちんと返済計画を立てて交渉を行い、良い条件で不動産を売却できるようにしましょう。

競売開始決定通知は、よりよい条件で任意売却を行う最後のチャンスだといえます。
遅くなればなるほど、条件は厳しくなり、競売で落札される確率が高くなっていきます。

開き直ったり、あきらめなければ、必ず道は開けるはずです。
一刻も早く、任意売却に強い不動産会社にご相談なさってください。

 
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